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江门房产网多元化经营应对市场变化风云
http://www.zibenlun.cn 日期:2016-06-07 11:00:14 作者:资本论财经网 来源:资本论财经网

   投资顾问:李经理 策划机构:深圳市康创投资管理有限公司

  2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下,温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米,同比下降 0.2%,降幅大幅收窄;商品房销售额 24409亿元,同比增长 3.1%,已经回正。 销售数据温和回暖,同比降幅收窄或略有增长,但我们仍然看到,房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元,同比名义增长5.1%,增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。

  商品房销售温和回暖

  

 

  资料来源:国家统计局,中国产业信息网整理

  从地区分化来看,一二线城市成交量涨幅领跑,三四线城市整体收效不大。然而江门市作为三线城市的一员,整体表现却不逊色于部分二线城市,中心两区成交量涨幅已然跑赢大市。

  江门楼市虽近年库存压力递增,存量高企,但相对众多三四线城市而言存量去化周期并不高,整体供求关系还是比较均衡的。那么在此背景下,广大购房客户的信心容易受大环境影响,因此随着中央不断放话支持去库存,到政策落地、市场升温、市场预期一片叫好,本地购房客户放佛被打了一支强心针,此谓信心托底,有效增加本地市场的潜在购房需求。在这基础上,房贷新政的落地,则让众多潜在需求转化为真正的购买力。无论是商业贷款还是公积金贷款,五次降息,首付门槛两度下调,多管齐下的房贷利好,对提升购房客户的购买力、促进需求入市起到了较大促进作用。

  值得关注的是,市场总体回暖下内部的竞争也更加激烈,本地购房客户也日趋理性。据中原监测,全年项目开盘去化水平较往年有所下滑,而项目业绩却有所上升。

  2015年全年江门城区住宅总供应量约177万平方米,同比下降9%;总成交量187.6万平方米,同比大幅上升39%;全年供求比0.94:1,库存压力得到缓和。整体成交均价6559元/平方米,同比微降1%,楼价基本保持稳定。

  受宏观经济下行压力影响,2015年一季度江门城区一手住宅市场较为淡静,二月份城区住宅成交量低至约8万平方米。随着“330新政”落地,第二季度开始市场回暖明显,5、6月城区住宅成交量均超20万平方米,连续两月刷新下心历史记录,其中6月份成交量高达21.66万平方米,达全年高峰值。在央行多次降息,楼市政策持续宽松的环境下,下半年楼市逐步回稳,除9月回调较明显外,其余各月份均维持在17万左右较理想的去化水平。

  江门房地产行业长期展望:需求和盈利拐点探析

  (1)老龄化进程加快,影响房地产需求释放

  我国出生率大幅下降,预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行,我国的出生率持续下降,已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面,由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善,我国民众的预期寿命持续上升。由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加,我国人口红利逐步消失,并且老龄化进程有加快趋势。

  (2)城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱

  国际上将城市化进程大体分为三个阶段:第一阶段为城市化初期,城市人口增长较为缓慢,超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段,城市化进程出现加快的趋势,这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段,城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。目前我国城镇化率保持快速增长,但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。

  (3)土地供应偏紧,价格涨幅较大

  我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年,我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%,而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。

  从2015年起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。且江门外来人口数量有限。截止2014年9月江门市常住人口出生率为9.15‰,流动人口政策生育率为91.57%。江门刚需不再是市场的主力,改善型的购房者将成为未来几年市场的主力。

  在传统住宅行业面临拐点的前提下,房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局,包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面,房企积极参股或转型互联网+房产,实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大,中小房企依靠互联网的多元化经营趋势将加快。未来,预计大型房企的转型也将逐步落地。

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  江门房产网平台投资人李显文简介:

  李显文,男,大学文凭。1959年5月出生于广东。

  1974年至1976年在里洞中学读高中,三年的高中学习给他增长了知识,开阔了视野,明确了目标和方向,并为他继续考大学或走向社会工作奠定了基础。

  1976年至1977年高中毕业后,在家边复习准确考大学边务农,经考试未能被大学录取,后响应祖国号召报名参军,经体检身体符合条件,于1978年2月光荣参军。

  在部队23年的历程中,他先后担任战士、班长、排长、副连长、指导员、副教导员、教导员及正营职政治协理员等职务。他曾经负责的江门边检站二科,由于成绩显著,在1987被评江门市人民政府口岸办公室评为口岸文明建设积极分子,1994年至1996年度被国家、广东省、江门市口岸办评为共建社会主义精神文明口岸先进集体。他坚持不断创新管理模式,追求更科学的工作方法,始终抱着老实做人,勤恳做事的态度,坚持不断学习,积极工作,开拓创新。

  在平凡的十年里,他带领全科同志做了大量的物业管理、拆迁管理、房地产中介管理的政策宣传解释、投诉调解答复处理等工作。并组建了市物业管理协会、市房地产中介协会;制定了房屋拆迁补助费、房屋拆迁补偿安置资金监管、住宅专项维修资金管理、房地产中介管理等规范性文件。规范了物业管理,房屋拆迁管理、房地产中介管理等各项工作。

  在调整了新的工作岗位之后,他负责了房屋建设工程的工作,现已工作6年。在这期间,房地产行业可以说蒸蒸日常,但也不少房地产企业举步为艰。出于他的工作所需,面对房地产市场的现实,不断探索,力求自己主动适应市场的变化,加强与房地产中介公司的联系沟通,不断掌握市场信息,经过他自身的努力,学习了不少的知识和经验,让他自己能在房地产市场中发挥积极的作用。

  在他的带领下,其负责的部门各项工作均取得了一定的成绩,自己本身也积累了一定的工作经验,为江门市的房地产市场作出了微小的贡献。

  招商热线:李先生:0755-23217311(专线)

  投资热线:李经理:136 1294 9962

  渠道合作:黄经理:134 1107 2047

  联系地址:深圳市龙华新区展滔科技大厦A-1508

  融资渠道:融E邦 www.rongebang.com

  

 

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