销售放缓、房企资金链断裂、融资困难，这一系列负面的因素近期笼罩着内地楼市，2014年初内地房企发行的五年期美元债的票面价值一度下跌8个百分点，跌幅惊人。尽管融资环境偏紧，但业内人士透露，高利率仍会被投资者追捧，龙湖5月21日以6.75%的年利率发行20亿元的优先票据就是例子。5月22日传出，中央拟放宽除北上广深之外的城市的限购，更为房企融资带来利好。

大型房企融资相对容易

对于内地房企的债务融资情况，一位中资机构固定收益部门的高级经理接受腾讯财经访问时表示，2013年内地房地产企业发债的总体情况较好，不过自去年底开始转弱，2014年初至今整体发债规模与去年相比下降了很多。另外，在价格表现方面也不尽人意，受多方因素影响，2014年初房企所发的五年期美元债票面价值平均下跌5到8个百分点，这样的跌幅已算不小。

评级机构穆迪5月21日将中国房地产业评级从稳定下调至负面。该机构主要担心，2014年内地开发商会因为银行收紧贷款发放，以及销售回笼资金放慢，导致流动性放缓。此外，部分开发商还会因为建安费用、土地款支付以及现有债务到期大幅消耗手头现金。穆迪认为，2014年中国房地产业的整体流动性及融资难度都会增大。

“但最近几天房地产发债有所回暖，有些大投行也在筹备发新债，但现在也在关注市场行情。昨天（5月21日）龙湖发行20亿元四年期优先票据，最开始的询价年利率是7%，最终拍出6.75%，该债券今日（5月22日）的报价已较昨日上涨，说明优质的房地产公司债还是受追捧的，前提是房地产公司愿意付较好的价钱，前段时间碧桂园发债推迟就是因为给出的利率没有达到投资者们的预期，后来先通过私募销售一部分给私募投资人，再将债券利率提升至7.875厘也获得投资者捧场，所以说资质好的房企融资渠道和方式还是比较广泛的。”上述机构人士表示。

他补充称，前段时间，欧美投资者由于担心中国的房地产风险系数太高，所以减少了持有内地房地产公司的债务。但是来自中国的投资者并没有大幅削减持有这部分债务，但也并未增持，大环境好了也会买入一些。只要房地产企业愿意付出成本，投资者还是有投资需求，但整体看还是大型房地产融资渠道更多。

建银国际中国经济学家刘红哿对腾讯财经表示，从银行角度来说，现在这种形势下，银行肯定要评估房地产贷款的风险，但整体看，银行比较支持按揭贷款，开发贷会更加谨慎。但房地产融资应该不会困难，但具体来看要看各家银行的房贷额度是多少以及存贷比等经营指标的情况，例如建设银行，只会向大型的房地产公司发放贷款。

她续称，开发商的主要问题是销售放缓，因为一部分运营资金就是来自预售款。部分大型开发商去年利润不错，融资不难，但一些中小开发商向信托借款较多，而监管机构目前正在收紧信托业务，就会出现问题。

房企融资空间增加

尽管目前市场对大型房企的融资相对支持，但5月22日一则传闻则为二三线的开发商带来利好。据《南方周末》报道，住建部多名官员确认，除北上广深之外的城市可自行调节限购的政策，尤其是库存较大的地区。

“这则消息出来，今日下午3点之后，内地房地产板块的股份普遍上涨，如果是真的，这是一积极的信号。” 一名美资投行内地房地产分析师对腾讯财经说。

刘红哿也认为，如果目前房地产价格继续下滑，会影响下半年房地产业的投资，这将拖累中国经济整体增速。目前建银国际预测上年年GDP增速为7.4%，下半年7.3%，如果房地产的投资减少，全年经济增长将低于7.3%。因此放松房地产限购在目前背景下是合理的，2014年初住建部官员就曾表示会适当考虑分层分类调控楼市，如果目前放开先购令，二三线城市的销售会逐步改善，也有利于整体经济。

上述投行分析师还表示，目前市场担心的还是内地需求会下降，一二线城市仍然很多观望情绪，三四线整体销售从去年就开始偏软。而且目前内地开发商的负债率要比去年年底高，以在港上市的内地房地产公司平均水平来看，去年底的负债率大约是59%，目前已升至约65%至70%，例如碧桂园、恒大等之前发过永续债的公司，实际的负债率要高于账面显示的水平。“因为永续债算在股本里面，没计入负债表。”

“房地产融资的情况现在仍然较负面，虽然最近好几年内地房地产企业陆续在香港发债，情况较今年初已经有所改善，但比去年仍然有困难，如果放开限购令是真的，将有助于住宅的销售，也会对房企融资有所帮助。”中资机构固定收益部门的高级经理称，5月22日下午放开限购令的消息出来之后，房地产债券市场稍微好转，回升了一点，但能否持续回暖还要拭目以待，但预计政府近期会不断推出利好政策。