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北京房山多个楼盘售价探底 基本以“成本价+10%利润空间”销售
http://www.zibenlun.cn 日期:2012-04-25 09:48:50 作者:陈雪根 来源:中华工商时报
  在国家调控持续影响之下,近郊楼市已是降声一片,通过成本计算可以看出,各楼盘探底趋势明显,北京房山一些项目甚至已经是成本价出售,未来再有大幅降价的可能性已经不大,对于刚需买房人来说,此时正是出手机会。
 
  【资本论财经网综合】在国家调控持续影响之下,近郊楼市已是降声一片,通过成本计算可以看出,各楼盘探底趋势明显,北京房山一些项目甚至已经是成本价出售,未来再有大幅降价的可能性已经不大,对于刚需买房人来说,此时正是出手机会。据悉,房山天恒乐活城项目将携手京东商城以超低价格、一口价形式进行促销,极有可能突破区域房屋重置成本底价。 
 
  虽然政策持续调控之下,楼市压力空前,但除通州等水分较大区域之外,北京整体房价跌幅并没有如同人们想象的那样“跳水”。据伟业我爱我家数据显示,从北京市房地产市场去年一手房交易情况来看,总成交量5.8万套(不含保障房),同比下降34.2%,平均成交价格21552元/平方米,同比上涨7.4%。虽然总体呈现明显的量价齐跌的局面,但跌幅远远小于普通老百姓的预期,北京市一手房的成交价格仍停留在2万元以上。 
 
  如此楼市重压之下,为何楼市降价幅度不大?有不愿透露姓名的代理行负责人算了这样一笔账,即以“价格=成本+利润”的公式来衡量当前房价,以近郊普通商品住宅(毛坯)为例,在开发过程中,其成本构成主要有以下几个方面:土地成本、建安成本、市政成本、市政基础设施建设费、法定税费(含营业税、土地增值税等)、企业利润等。综合看来,大部分的近郊普通商品房(毛坯)总体水平一般在3000-4000元/平方 
 
  米左右。市政基础设施建设费为法定费用,住宅为160元/平方米。法定税费根据项目自身的销售价格及盈利能力不同也存在差别,一般会占销售价格20%-35%左右,由此算来,项目除去土地外的各项成本,约在5500-6500元/平方米左右。 
 
  通过计算分析可以看出,商品房土地成本加上6000元左右其他成本后,基本都会在万元以上,尽管之前有网友曾测算过理想状态的“合理房价”仅为4935元/平方米,但从上述计算和房价实际降幅可以得知,在土地与其他成本综合作用下,房价下降空间并没有那么大。 
 
  调控政策执行之后,各近郊区一手楼盘纷纷降价,从去年开始房山区就步入降价通道,最高曾卖到18000元/平方米的万科长阳半岛,如今成交价在15000元/平方米左右,其中包含约2000元/平方米的精装修;周边的首开熙悦山虽然是毛坯,但价格从去年的15000元/平方米跌至目前的13000元/平方米,位于阎村的天恒乐活城现房价格更只有10000-12000元/平方米左右。 
 
  到底房山还有没有降价空间?记者了解到,目前房山区长阳片区供应最为集中,项目土地成交价格大都在6500元/平方米左右,其综合成本约在12000-13000元/平方米,该地区的2011年项目市场售价也多在14000-18000元/平方米之间;良乡片区土地成交价格在4500-5500元/平方米,其综合成本约在 
 
  10500-12000元/平方米,该地区的在售项目价格约在14000元/平方米;城关片区土地成交价格在4150元/平方米,该地区新项目成本应在10000元/平方米左右,但该地区的在售项目价格也在9500-10000元/平方米之间。 
 
  由此看来,经过一轮的政策洗刷,目前房山区在售项目价格已多半进行了回调,基本都是以“成本价+10%的利润空间”销售,售价与成本之间差距已经很小,开发商已经失去了降价空间和动力,后期降价空间更为有限,天恒乐活城等项目都已经是售价基本与成本价持平,属于底价出手。据天恒乐活城营销负责人称,他们已将44号楼整栋实景现房房源拿出,利用京东商城平台 
 
  进行网上售房,这是京东首次携手房企进军房产电商,此次推出的主要户型为70-90平方米的一居和两居,主要针对刚需及首次置业人群,购买不分户型、不分朝向,价格促销力度较大,低于同区域项目成交底价,很有可能在万元以下。 
 
  房山区某开发商表示,相比大幅降价的通州、大兴区域,房山地区今年并没有出现普遍的价格大幅下调,主要是由于区域价格早在去年就开始回落,去年房山区多个楼盘的成交价格逼近18000元/平方米,而如今这些项目的单价普遍在14000元左右。即便个别楼盘推出大幅优惠或者企业团购,也仅限于少量特价房源,期待区域内大规模的降价并不现实。
 
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