上市房企利润下滑库存大幅上升 专家：应拓宽房企融资渠道

　　近日，浙江房企兴润置业资金链断裂，留下超过35亿元的巨额债务，给还在向上的房地产市场当头一棒，把人们视线从房价看涨再度拉回到房地产债务风险上。兴润一事虽是个案，不具有普遍性，但一直青睐房地产的银行系的收紧，也再次展现出市场对于房地产风险的预期在不断上升。

　　业内人士指出，在房地产销售趋缓的背景下，资本市场对房地产融资收紧，与此同时，Q E收缩、美元退出，再次加大了房企资金压力。经历2013年高速增长，负债额度大幅增加的房企，资金链在2014年将承受较大压力，若市场下滑，房地产市场将会面临较大的债务风险，违约项目出现概率或增加。

　　房企利润率大幅下滑

　　据W ind资讯统计数据发现，截至3月30日，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1%；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9%。

　　其 中 ， 万 科 销 售 净 利 率 ， 从2012年的15.2%下降至13.5%，下滑约11.18%。华远地产的销售净利率 从2 0 1 2年 的1 9 .3 %下 降 至17.6%，下滑8.8%。荣安地产的销售净利率从2012年的20.6%下滑至9.8%，幅度高达51.9%。

　　对此，链家地产市场研究员张旭认为，土地价格飙升是利润率下滑的重要原因。“之前房企低价购地，依赖土地升值带来收益。但随着地越来越稀缺，近两年地价飙升，也使房企可图之利逐渐减少。”

　　而与之相对应的是“地市”方面，根据21世纪不动产监测数据显示，2014年一季度北京共成交50宗土地，成交额达到753.44亿元，创下历史新高。其中，居住类用地出让金 为5 7 8 .4 9亿 元 ， 同 比 上 涨59.6%，环比上涨14.6%。上海方面 ， 土 地 成 交 总 价 由 去 年 同 期 的191.37亿元增长到518.65亿元，涨幅达171.02%。深圳方面，一季度土地出让金231 .8亿元。约为去年一季度土地出让金33.28亿元的7倍，2012年全年的2倍。广州一季度卖地收入也创造了历史同期最高纪录，达263亿元，比去年最高的第三季度(224亿)还要多39亿元。

　　与此同时，住宅类土地创造历史记 录 ， 在 一 季 度 成 交 额 达 到 了1 1 9 6 .3亿 ， 成 交 单 价 也 达 到 了10788元每平方米，历史首次突破万元。

　　对此，兰德咨询总裁宋延庆则表示：“房企暴利已经过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地 产 已 属 ‘ 中 利 行 业 ’ ， 而 且 到2015年 很 有 可 能 触 及 ‘10 %红线’。”

　　值得注意的是，在利润率下降的同时，存货却在不断上升。中原地产数据显示，90家上市房企合计利润总额为1056.7亿元。而存货则达到了9474亿平方米。房企的利润率在明显回归。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然整体2013年数据都比较乐观，但随着2014年年初市场调整迹象的明显，存货巨大的房企也面临调整压力。2014年，房地产行业在经历疯狂之后必将回归到理性的发展道路上来，行业将面临进一步的分化和洗牌。

　　房市预期转向

　　张大伟认为，持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一二三线城市分化发展分化特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。

　　“随着房价的持续暴涨，类似的市场崩盘警告信号可能会愈加出现的频繁。”张大伟说，这种情况下，能躲避风险的绿洲会越来越少，杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市，会对购房者心理造成非常大的影响，虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐块型出现。

　　新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒在日前中国房地产协会金融专业委员会主办的“2014房地产金融研讨会”上表示，根据模型测算，上海、北京等主要城市，房价能够维持高企的重要前提是整个市场对明年房价上涨的期望值过高。这是唯一能够维持许多大城市房价这么高的原因。数据显示，上涨预期期望值，北京是6%，上海是5.7%。

　　“而预期是十分脆弱的。”邓永恒表示，所以我们折算了一下，如果北京居民房价增值的预期从6%跌到5%，从一般均衡模型测算，预期值下降1，房价会随之调整31%。房价要跌31%，所以这是一个很大的风险。微小的预期变化对于引发市场巨大的波动，说明当前房价在许多城市内是有高风险性。

　　也正是因为如此，银行对于房地产的贷款，也趋于谨慎。日前，一直偏好房地产贷款的兴业银行便暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。

　　近日，在多个大行业绩说明会上均提出，今年对房地产开发贷款方面从严。建行作为历来对房地产行业信贷支持力度最大的银行，从2012年开始就出现了房地产开发贷负增长的情况，2012年下半年，建行提出了全行“开发贷不超过300亿元”的投放要求。截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004 .28亿元，占比进一步下降至5.83%。“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华表示。

　　同样，工行方面，工行首席风险官魏国雄表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“我们要求在房地产的具体项目上也要根据风险的大小，对开发商提出不同的资本金比例。一般而言，要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”

　　谨防房企资金债务风险

　　的确，《中国房地产金融2013年度报告》显示，2013年，仅房地产信托就新增6848 .23亿元，比2012年上涨116 .49%。而海外融资，中国房企更是跃居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化宽松影响 ，2 0 1 3年 中 国 房 企 海 外 融 资4566.25亿元。其中，配股及IPO融资总规模286.33亿元，票据及发债总额2720 .10亿元，海外银行贷款1559.82亿元。此外，对于不完全统计的基金业来说，业内估计总额也高达2500亿元至3000亿元。

　　与此同时，房地产信托风险在2013年时有显露。随着前两年狂飙式突进，房地产信托项目2013年迎来了大规模到期。开发商不能按期偿还融资资金，选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司接盘，一时间“保兑付”成焦点话题。

　　也正是因为此，《报告》显示，2013年1-11月房地产信托平均期限是1.9年，相比2013年上半年1.83年期限有所延长。对此，报告指出，房地产信托产品的期限已延续数月，其中原因便在于处于兑付风险的考虑。

　　而对于2014年风险，业内人士指出，现阶段房企整体资金链承压，由于信托等产品刚性兑付期有滞后，因此，短时间还不会带来较大风险，但是，进入2015年或2016年，若房地产市场仍未好转，随着2013年项目的批量到期，将迎来房企兑付风险高峰。

　　对此，邓永恒建议通过开拓多元化房地产资本投资渠道避免风险。

　　“通过证券化手段提高房地产金融资本市场灵活性。”邓永恒表示，资产转化为证券，向私人和机构投资者募集资金，转而投资房地产试产，避免政府仅靠卖地来开发的问题。对于证券发行者而言，不仅可以降低融资成本，实现规模经济，而且分散化资金来源有效降低企业融资风险。对于投资者而言，降低投资风险的同时可以稳定可预期现金流。然而证券化带来的风险也不容忽视，比如证券化滥用，系统性风险，道德风险等等。另外，亚洲城镇化进程加速以及随着中国人口老龄化速度越来越快，一些金融产品比如反向按揭在新加坡，韩国，日本都在探索发展，中国也可以考虑这方面的投资渠道。

　　“总之，如果仅仅通过买卖实体房屋进行投资理财风险较大，只有通过多样化投资金融渠道，才能在得到平 稳 收 益 的 前 提 下 将 风 险 降 到 最低。”邓永恒说。