投资顾问：李经理 策划机构：深圳市康创投资管理有限公司

　　2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄;商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。

　　商品房销售温和回暖

　　资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理

　　从地区分化来看，一二线城市成交量涨幅领跑，三四线城市整体收效不大。然而江门市作为三线城市的一员，整体表现却不逊色于部分二线城市，中心两区成交量涨幅已然跑赢大市。

　　江门楼市虽近年库存压力递增，存量高企，但相对众多三四线城市而言存量去化周期并不高，整体供求关系还是比较均衡的。那么在此背景下，广大购房客户的信心容易受大环境影响，因此随着中央不断放话支持去库存，到政策落地、市场升温、市场预期一片叫好，本地购房客户放佛被打了一支强心针，此谓信心托底，有效增加本地市场的潜在购房需求。在这基础上，房贷新政的落地，则让众多潜在需求转化为真正的购买力。无论是商业贷款还是公积金贷款，五次降息，首付门槛两度下调，多管齐下的房贷利好，对提升购房客户的购买力、促进需求入市起到了较大促进作用。

　　值得关注的是，市场总体回暖下内部的竞争也更加激烈，本地购房客户也日趋理性。据中原监测，全年项目开盘去化水平较往年有所下滑，而项目业绩却有所上升。

　　2015年全年江门城区住宅总供应量约177万平方米，同比下降9%;总成交量187.6万平方米，同比大幅上升39%;全年供求比0.94:1，库存压力得到缓和。整体成交均价6559元/平方米，同比微降1%，楼价基本保持稳定。

　　受宏观经济下行压力影响，2015年一季度江门城区一手住宅市场较为淡静，二月份城区住宅成交量低至约8万平方米。随着“330新政”落地，第二季度开始市场回暖明显，5、6月城区住宅成交量均超20万平方米，连续两月刷新下心历史记录，其中6月份成交量高达21.66万平方米，达全年高峰值。在央行多次降息，楼市政策持续宽松的环境下，下半年楼市逐步回稳，除9月回调较明显外，其余各月份均维持在17万左右较理想的去化水平。

　　江门房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析

　　(1)老龄化进程加快，影响房地产需求释放

　　我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。

　　(2)城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱

　　国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。目前我国城镇化率保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。

　　(3)土地供应偏紧，价格涨幅较大

　　我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。

　　从2015年起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。且江门外来人口数量有限。截止2014年9月江门市常住人口出生率为9.15‰，流动人口政策生育率为91.57%。江门刚需不再是市场的主力，改善型的购房者将成为未来几年市场的主力。

　　在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或转型互联网+房产，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企依靠互联网的多元化经营趋势将加快。未来，预计大型房企的转型也将逐步落地。

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　　江门房产网平台投资人李显文简介：

　　李显文，男，大学文凭。1959年5月出生于广东。

　　1974年至1976年在里洞中学读高中，三年的高中学习给他增长了知识，开阔了视野，明确了目标和方向，并为他继续考大学或走向社会工作奠定了基础。

　　1976年至1977年高中毕业后，在家边复习准确考大学边务农，经考试未能被大学录取，后响应祖国号召报名参军，经体检身体符合条件，于1978年2月光荣参军。

　　在部队23年的历程中，他先后担任战士、班长、排长、副连长、指导员、副教导员、教导员及正营职政治协理员等职务。他曾经负责的江门边检站二科，由于成绩显著，在1987被评江门市人民政府口岸办公室评为口岸文明建设积极分子，1994年至1996年度被国家、广东省、江门市口岸办评为共建社会主义精神文明口岸先进集体。他坚持不断创新管理模式，追求更科学的工作方法，始终抱着老实做人，勤恳做事的态度，坚持不断学习，积极工作，开拓创新。

　　在平凡的十年里，他带领全科同志做了大量的物业管理、拆迁管理、房地产中介管理的政策宣传解释、投诉调解答复处理等工作。并组建了市物业管理协会、市房地产中介协会;制定了房屋拆迁补助费、房屋拆迁补偿安置资金监管、住宅专项维修资金管理、房地产中介管理等规范性文件。规范了物业管理，房屋拆迁管理、房地产中介管理等各项工作。

　　在调整了新的工作岗位之后，他负责了房屋建设工程的工作，现已工作6年。在这期间，房地产行业可以说蒸蒸日常，但也不少房地产企业举步为艰。出于他的工作所需，面对房地产市场的现实，不断探索，力求自己主动适应市场的变化，加强与房地产中介公司的联系沟通，不断掌握市场信息，经过他自身的努力，学习了不少的知识和经验，让他自己能在房地产市场中发挥积极的作用。

　　在他的带领下，其负责的部门各项工作均取得了一定的成绩，自己本身也积累了一定的工作经验，为江门市的房地产市场作出了微小的贡献。

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