“这是最好的时代，也是最坏的时代”，英国文学家狄更斯这样描述工业革命后的世界，对于房地产行业来说，碰撞与变革的主题也正在上演。8月2日，在2018博鳌房地产论坛上，58集团联合观点指数研究院发布《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》，从行业趋势变革、资本投融模式、创新业务发展与消费多元转型等方面解读楼市晴雨变化。

　　限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施不断出台;长租公寓、产业园区、养老地产、物流地产等新业态层出不穷，随着房地产行业政策不断规范和缩紧，销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升成为新常态。越来越多房地产企业在寻找新的发展方向，如何重新探索房地产的发展本质，让行业回归发展的本义，这也是2018博鳌房地产论坛主题提出“地产归途”的意义所在。

　　地产的归途究竟在何方?近日，58集团发布的《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》也试图对此做出解读。58安居客房产研究院基于对当前严格调控政策深度探究，基于58同城、安居客、赶集网等数据重点研究梳理了新房、二手房、房屋租赁市场表现，从源头为房产市场提供了切实有效的指导数据。

　　交易市场：一线城市趋于平稳 新一线城市崛起

　　根据58安居客房产研究院统计数据，2018上半年全国楼市政策以严调控为主，截至2018年6月底，全国已有超70城出台限售调控政策，从一二线城市逐步向三四线城市深入。与此同时，全国也有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，在吸引人才的同时推动住房供应完善。整体来看，上半年楼市在政策调控影响下，租购并举长效机制正在形成，房地产市场维持着平稳、健康运行的状态。

　　58安居客线上数据表明， 2018年上半年购房者信心指数在2月份处于高位而后逐渐下降。这表明楼市回归居住属性，购房者对楼市持谨慎态度。从新房月度访问量来看，一线城市新房找房热度下行，购房热情开始向周边转移，苏州、宁波、东莞等城市找房热度涨幅较高。新一线城市中，新房找房热门城市集中在西部，西安、重庆、成都找房热度、用户来电量均位列前三甲。

　　二手房市场也呈现出相应分化，一线城市房产市场步入成熟期，房价涨幅不大且市场反应相对平稳，部分二三线城市价格出现明显波动。

　　租赁利好风口来临 轨交房需求量高

　　58安居客房产研究院统计数据显示，从各类房源的占比来看，多数城市轨交二手房的需求量占比大于新房和租房。一线与新一线城市中，15个城市的轨交二手房需求占比超过45%，北京、东莞、天津、大连更是超过60%。

　　在各大城市中，轨交房不仅受到购房者热捧，也成为众多租客租房的首选。受租赁市场利好政策影响，市场上出租房源的供应不断加大，推动住房租赁市场迎来新风口，2018年上半年全国重点一二线城市租房需求量均有明显上涨，上海、南京二季度租房需求量同比涨幅为70.66%、69.38%，分别领跑一、二线城市。新一线城市中，武汉、成都、重庆、长沙等城市的租房需求同比涨幅较高。

　　根据58安居客房产研究院的线上数据，一线城市中，北京、上海、深圳轨交出租房占比超过八成，广州的这一比例也超过75%。新一线城市中，重庆以85%左右的轨交出租房占比排在榜首，大连、南京、长沙、西安、天津位居前列。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波指出，一线城市远郊区域找房的轨交需求高于市中心，由于远郊区域房源在同等租金价位水平下，房源空间尺度、装修状况、新旧程度等实物因素要强于市中心房源，这也是很多租客愿意用“时间换空间”重要考量因素，由于区位因素，郊远区域租客对于轨道交通的依赖度会很高，但随着城市化进程的不断加速，城市基础建设的不断完善，用户找房的区域也逐步会扩大化。

　　对于2018下半年房地产市场趋势，58安居客房产研究院也做出预测，受到房地产税、棚改和PSL政策收紧、房贷利率持续上涨的影响，2018年下半年调控依然以紧缩和精准化调整为主，限购政策将进一步向热点三四线城市深入，未来继续完善住房供应体系、保障房产市场稳健运行将成为常态。