北京今年或迎来房企存量土地开工及销售高峰，而高昂的土地成本使得项目未入市就面临多重压力。

　　

　　【资本论财经网综合】两年来备受瞩目的大望京1号地上，“远洋万和公馆”目前正在开盘前的酝酿中。这个被远洋地产以40.8亿元高价拿下的“地王”项目，使楼面地价达到了每平方米2.7万多元。远洋地产行政总裁李明略显无奈地说：“虽然现在市场不是很好，但也要排除万难，尽快择期入市。”

 

　　与此同时，一份来自链家地产市场研究部的报告显示，2009年到2010年的抢地热潮恐在今年产生效应，大批量高成本项目将集中入市。

 

　　高价地项目已不得不开工

 

　　链家地产研究员陈雪预测，调控前楼市快速膨胀埋下的隐患可能随即爆发。北京今年或迎来房企存量土地开工及销售高峰，而高昂的土地成本使得项目未入市就面临多重压力。实际上，从4月开始，北京多个新项目已开盘卖房，其中就不乏高地价时期拿下的土地。

 

　　数据显示，2009年至2010年以来，北京土地市场成交的住宅类地块共156宗，规划建筑面积2574万平方米，其中，未入市销售的地块从拿地至今都已经超过两年或是接近两年。

 

　　按照国土部《闲置土地处置办法》，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工将被无偿收回土地使用权。因此，尽管一拖再拖，当年不惜重金拿下的土地目前已到了必须要开工建设的时刻。

 

　　保守估算供应超5万套

 

　　陈雪表示，目前房地产行业已经进入逐步挤压土地市场既存泡沫的时期。由于2009年至2010年两年间，各房企争相拿地过于普遍，使得当时开发商既存土地能够形成的供应量，已经明显超出当前市场的需求体量。因此下半年新房市场库存积压的情况可能更加严重。

 

　　上述报告也指出，2011年之前的土地库存按照80%为实际住宅建设用地、90平方米/套估算，将形成超过20万套的住宅供应。“即使按保守的25%比例计算，未来此类潜在供应可能高达5万套，按照今年3月6000套的成交水平算，市场消化至少需要8个月。”此外，由于这些土地中60%左右地块被中小房企取得。因此，就会促使今年下半年发生以中小房企为代表的新一轮房价补降的现象。

 

　　郊区项目将“杀跌”出售

 

　　与“远洋万和公馆”相似，保利地产（600048）的蓟门桥项目也处于“不得不入市”的局面。曾创下2010年北京单价纪录的蓟门桥项目，被保利地产接手时就有业内人士称其是“咬牙”接下的。保利地产北京公司副总经理王英男表示，将坚持该项目的高端定位。不过他也坦言，该项目预计利润只有5%，“市场不好也得入市，将于今年下半年入市”。

 

　　由于这些高价地项目的位置不同，未来价格走向也会不同。但与城区位置优良的项目相比，郊区的项目可能会更抵挡不住价格压力。

 

　　陈雪表示，排挤土地市场泡沫的过程，可能会进一步促使房价下行，郊区楼盘降价会最为明显。并且新房供应量都集中在郊区，高成本项目同样难逃低价销售的大势，因此在市场不回暖的情况下，下半年可能有部分房企不得不“杀跌”出售。