【资本论财经网综合】一手市场降价风蔓延，二手房价走势也在开始下滑。对于今年的二手楼市行情，业内普遍的观点都是仍将继续往下。而近日合富置业发布的2012年广州二手房市场白皮书更直接指出，今年二手市场中，住宅的价格将会有10%左右的回调空间，而二手商铺、写字楼也会出现降温。
去年广州二手楼价涨2.1%
2011年广州二手房市场总体呈调控下量缩观望、楼价前稳后松的特点，与2010年量稳价升的走势明显不同。据合富置业首席市场分析师龙斌分析，限购、限贷、营业税等多种因素抑制去年二手住宅交易活跃度，特别是下半年以来，市场深度观望，买家预跌心态强，成交量逐月下降。“调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所放松，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。”
据其分析，在去年广州二手楼价的走势经历了由稳中有升，再到横盘整理，再到出现松动的过程。特别是在去年12月，二手楼市实质性回调非常明显，受到特价促销的一手新盘增多的影响，业主心态也开始动摇，议价空间加大，二手市场上也出现了部分急售业主和炒家较大辐度降价的现象。
由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区，而降幅较大的板块则主要集中在番禺、增城、萝岗等外围区域以及中心区的边缘板块。
花都涨幅首超全市平均水平
从各区域看，去年二手楼价最高的区域集中在中心市区，而二手楼价较低的区域，主要集中在外围区域。值得注意的是，同在外围的几个区市在去年二手市场的表现却出现了分化的迹象。
2011年各区域二手楼价走势基本与大市一致，但有部分外围区域价格涨幅却比市中心还要高出不少。从统计数据上看，2011年二手楼价涨幅最大片区为花都区。龙斌分析称，这是由于花都楼市承接了不少市区外溢的置业需求。而该区域整体一、二手楼市均表现得较为突出，二手市场的交投量也未见大幅萎缩。在一手楼价逆市上涨的强力支撑下，花都二手楼价也稳中有升，合富标准指数显示，2011年花都二手楼价的涨幅为3.8%。
但同在外围的增城却受到限价政策影响，一手楼价较大幅度下降，二手住宅也随之交投持续低迷，加上此前楼价涨幅过快，今年二手楼价同比一定幅度下跌。
而在市中心板块，2011年老城区荔湾和越秀的二手楼价涨幅也相对较大，充分体现中心地段较强的抗跌性。而海珠区涨幅相对较小。“主要是纵横国际公寓、广百新一城、力迅时光里等多个一手新盘年底集中低开的影响较大。”
二手议价空间更大
2011年政策等多种因素对二手住宅交投活跃度产生明显影响，特别是下半年以来，市场深度观望。全年楼价以高位企稳为主，调整幅度不大。买卖双方的分歧拉大，实力较强劲的自住刚需支撑楼市。
“可以判断，作为影响市场的最重要的政策因素，2012年明显放松的可能性不大，预计二手住宅交投保持低位，部分业主议价空间有所加大。”龙斌指出，随着2012年中心区低开的一手新盘增多，预计部分地段的二手价格有进一步下调的空间，2012年广州二手住宅成交量将与2011年大致相当，价格约有一成左右的回调空间。下半年若价格调整到位，或政策执行层面有所松动，二手楼市的交投或会低位缓慢回升。
据龙斌预计，在2012年买家仍以需求急切的自用买家为主，买卖双方仍对政策、价格保持高度的敏感性。住宅租赁需求仍较旺盛，但经济不确定性增加，租金涨势会有所趋缓。 同时，除了住宅以外，受经济以及供应大幅增加影响，预计2012年的二手商铺、写字楼市场会有所降温，但仍明显好于住宅市场。
