北京市土地整理储备中心信息显示，北京雅居乐拿下百子湾路14号地的时间比大龙公司拿下天竺22号地的时间晚了40天，但两块土地被收回的时间却相差了整整27个月。

 

　　【资本论财经网综合】而目前主要在售的K2百合湾，在降价之后，销售也有所改善，目前的去化率为75.2%。

 

　　在京大部分“家产”抵押

 

　　华美地产在售项目的运作资金，除了销售回款之外，多来自于银行和信托。网易房产调查显示，百合湾地块的土地使用权抵押给了中国建设银行股份有限公司北京甘家口支行；通州区永顺镇杨庄路（非常1+1）住宅项目的在建工程及土地使用权被抵押给了中国建设银行股份有限公司北京中关村支行和中信信托有限责任公司；清水湾的在建工程及土地使用权被抵押给了中国农业银行股份有限公司北京通州支行；海棠湾的土地使用权抵押给了中国建设银行股份有限公司北京中关村支行，在建工程抵押给了大业信托有限责任公司。

 

　　不仅如此，2010年4月22日，华美地产将旗下子公司祁连房地产持有的九棵树居住项目和永顺镇1+1项目的土地使用权抵押给了中信信托，同时将旗下另一子公司古城房地产开发有限公司持有的运通人和一期A区项目的土地使用权作为第二顺位土地抵押，由中信信托负责发起总规模141935万元的“北京九棵树项目股权投资集合信托计划”。

 

　　上述信托计划书显示，除了以上抵押物之外，华美地产旗下的北京亚通房地产开发有限公司51%的股权、廊坊蔚蓝房地产开发有限公司持有的蔚蓝海岸一期土地使用权，被作为追加担保物，北京祁连地产95%的股权也被该信托计划直接持有。为了融资，华美地产在北京的主要“家当”几乎全被押上了。

 

　　不过，2010年4月，华美地产的子公司北京祁连地产因为拖欠九棵树居住项目的地价款，而被通告，并被暂停了一年在北京市土地交易市场参与土地竞买活动资格。

 

　　网易房产联系到中信信托九棵树信托计划的一位执行经理，询问该信托计划现在的执行情况，是否受到华美地产一系列事件的影响，但对方以关系商业机密为由，拒绝透露详情。

 

　　“我们做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，太多了。但死掉的开发商大多数不是饿死的，而是撑死的。”百子湾14号地被收回，让此前潘石屹在“2012中欧私人投资高峰论坛”上这番话颇具深意。

 

　　“断臂求生”还是“有意为之”

 

　　不过，对于百子湾地块被收回，业内还有另一种声音。

 

　　“按照现行北京市土地招拍挂交易规则，假若只是因为未按照出让合同的约定缴纳地价款的话，朝阳区百子湾路14号地块应该在2010年初就应该收回”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，该地块拖延两年之后才被收回，背后原因可能远远不止资金紧张这么简单。

 

　　北京市土地整理储备中心信息显示，北京雅居乐拿下百子湾路14号地的时间比大龙公司拿下天竺22号地的时间晚了40天，但两块土地被收回的时间却相差了整整27个月。

 

　　综合百子湾出让条款和北京国土局最新公告信息，北京雅居乐缴纳土地价款的日期应为2010年5月10日，但两年后，北京市国土局表示仍未收到地价款。

 

　　据此，一位不愿具名的业内人士推测，华美地产在竞得该地块之后，实际上在2010年就已经放弃了该地块。

 

　　按照链家地产计算，百子湾地块周边现在的新房价格一般4万元左右，约1.7万元/平米的楼面地价，再考虑到建安、营销、财务、人力成本，加上现在楼市普遍的折扣促销因素，如果华美地产开发该地块的话，每平米仍可有约6000元左右的利润，开发总利润约为2.4亿元。

 

　　虽然开发期需要2—3年，前期投入可能超过10亿元，但两亿多的利润也并非不可观。那么华美地产为何要放弃百子湾地块呢？

 

　　“用地价拉动房价来解套它的项目，然后再用项目的价格来解套它的地，就这么一轮一轮来回拉动。我认为实际上通州神话之所以炼成，跟这种运作方式有极大的关系，这一家是始作俑者。”2009年华美地产在通州不计成本拿地之后，有业内人士分析道。

 

　　2009年6月，华美地产拍下九棵树和永顺镇地块之后，其之前在通州的开发的项目售价就一路飙升，从经济危机的阴影下顺利解套。

 

　　“调控使得它用地价拉动房价这种运作方式‘失灵’了，人们对房价的预期发生改变，‘地王’不再表示周边房价具有升值潜力，反而变成开发企业的一种负担”，前述不愿具名的业内人士表示，“如果能用1700万解套之前的项目，还是非常合算的，不过目前现金为王、以价换量加快销售更重要”。

　　

　　“专注于房地产的投资银行”、“成为伙伴的最佳现金流的强有力推动者和地产市场银行家”——华美地产官网首页对其战略的描述，联系“投资”与“银行”的运作方式，或许能对华美地产的行为有更合理的理解。