成交量大幅上涨，纯商品住宅成交量连续3周都在千套以上，超过3月快速增长阶段，商品住宅市场开始进入传统销售旺季。 

 

　　【资本论财经网综合】根据北京市住建委的网签数据统计，2012年5月第二周（5·7-5·13），新建商品住宅（包含保障房，下文同）网签量为2403套，环比上涨63.8%，比2011年的周均成交量约1700套高出41.4%，比4月周均成交量高出29.2%；去除保障房成交1476套，环比上涨33.1%。成交量大幅上涨，纯商品住宅成交量连续3周都在千套以上，超过3月快速增长阶段，商品住宅市场开始进入传统销售旺季。 

 

　　成交情况两极分化 

 

　　数据显示，商品住宅成交均价自4月第四周后突破2万元后，连续3周维持在2万至2.2万元之间，一方面是成交结构发生明显变化，刚需占比降低，5月第二周五环外项目的成交比重回落至7成左右，比最高时减少了近15个百分点；另一方面，部分项目试探性小幅涨价，也使均价持续保持在2万元以上。 

 

　　然而，5月第二周成交均价仍比前一周降低了7.4%，单周成交量最高的10个项目成交均价为15529元/平方米。其中4月底集中入市的中低端项目大量成交平抑了明显的结构性上调，84%的成交量集中在均价2万以下的项目上。性价比较高的中低端项目仍然受到追捧。以理想家园为例，目前签约率已超过8成，可见小户型、低总价的项目依然是市场的成交热点，“以价换量”还是目前促进销售的最有效的手段。 

 

　　业内人士认为，市场中的成交量仍集中在少数项目中，大部分项目面临较高的销售和库存压力。截至目前，2012年总供应量12348套，签约率只有18.9%，签约率在2成以上的项目占入市总量的不足3成。尽管近期货币政策整体和定向都放松，但较短时间内对市场的实际影响有限，从5月两周的市场情况看，价格始终保持在2万元水平线附近，近期商品住宅市场难以出现“量价上行”的根本性回暖，下行趋势难以逆转。 

 

　　库存降至8万套以下 

 

　　统计数据表明，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，为3月份库存清理后首次下降至8万套以下。自清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套，按照当前的销售速度，预计消化当前库存需要1年时间。 

 

　　与2011年以来库存整体上涨情况不同，当前库存量下降较快主要由于当前供应量减少而消化速度加快。4月份，新房住宅新增供应量为4233套，同比去年同期下降了23.4%；商品住宅成交量为5688套，同比去年上涨了45.8%。4月市场整体的供销比是 1:1.34，与去年相比下降。 

 

　　链家地产市场研究部陈雪认为，3月底至4月份市场成交上涨而开发商放慢推盘节奏，这必然导致库存不断下降。事实上对于开发商而言，当前库存减少并不意味着库存压力明显下降。多家房企由于长期的低迷成交而积压库存量，短期内去化率难有突破性增长。 

 

　　北京市统计局公开数据显示，1至4月份北京住宅施工面积为5868.8万平方米，同比增长19.6%。预计到2季度末及3季度成交旺季时，新增供应仍将集中上涨，但是由于调控环境影响，市场成交的速度会慢于供应的速度，届时将会进入库存上涨的阶段，预计或将重超9万套。