近期，有房地产基金开始将精力放在了传统的创业投资上，这是房地产基金热背景下令人匪夷所思的一幕。

　　

　　【资本论财经网综合】近期，有房地产基金开始将精力放在了传统的创业投资上，这是房地产基金热背景下令人匪夷所思的一幕。

　　

　　试水者受挫

　　

　　张先生有多年投资银行的从业经历，两年前开始试水房地产基金业务。

　　

　　他和几个从房地产行业、金融行业出来的朋友一起创立了一家房地产基金管理公司，依靠他们积累的资源和美好的愿景，开始试水房地产基金，在和一些过往结识的企业家数次沟通后，他们还是幸运地募集到了约5亿元的基金。张先生在属于2009年前后活跃起来的新一批房地产基金的典型代表，无金融机构背景也无房地产开发商背景，他们定位是做一家独立的房地产私募投资机构。

　　

　　据清科调查显示，目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一类是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，如金地集团旗下的稳盛投资；张先生的公司则属于前者。

　　

　　张先生在发展之初信心十足，除了按照既定模式选择项目外，积极参加各种活动，布道似的推动房地产基金的发展，推销该公司的品牌，他还曾被媒体授予了一个类似“行业发展推动者”的奖项。但这些殊荣并没有为他的投资业务带来过多实质性的效果，他的预期也不得不发生改变。“以前对房地产基金业务的前景很乐观，但现在没那么强的信心了，至少在短期内还是比较困难。”这成为张先生近期最真切的感受。

　　

　　虽然房地产行业普遍的融资困境使得他们的项目源并不缺乏，各个渠道的资源都有项目，但在实操中，真正能融合投资人和项目方需求者则比较少，让他们居于其中显得非常尴尬。“投资人对回报的预期还是比较高，借债给房地产公司一般都能够有超过10%的年收益，房地产基金若以股权项目进去，退出周期又会比较慢，投资人方面的压力会比较大。”张先生表示，在选择项目方面留给他们这样的基金的余地也并不大。

　　

　　在他们基金此前的运作中，由于基金总体规模并不大，所以单个项目的投资额并不多，小则仅有几千万，多则1.5亿元，这样的投资规模对于一个房地产企业而言无疑是杯水车薪，其基金的话语权微乎其微。

　　

　　而站在房地产基金的角度，其希望能够进入风险较可控、盈利预期较明确的项目，这种项目以中后期项目为主，比如已经进入销售回款期的项目自然会受青睐，而房地产基金一般也希望以股权的方式进入，这样，企业成长、销售收入实现时所带来的股权增值。但站在房地产公司角度，度过买地、修建等最需要资金的时期后，他们对外部资金需求的程度减少。“之前有个广东的项目，开始企业方愿意考虑以出让股权的方式让我们进入，我们也认为项目风险小，潜在回报可观，但都谈到合同细则了对方又不肯让我们入股，而只接受债务融资安排，但债务融资的回报率就非常有限了，没有太多吸引力。”张先生称。

　　

　　据介绍，房地产企业常见的融资渠道中，银行贷款若加上手续费的成本一般是8%~10%；而通过房地产信托融资的成本相对更高，一般在10%以上，高的可接近20%。

　　

　　而在经过两年的摸索和折腾后，该基金所投的项目寥寥无几，仅只有三个真正意义上的房地产项目，而如今，他也把更多的时间放在了早期创业投资方面。

　　

　　困境重重

　　

　　据清科调查显示，截至目前国内房地产基金有近500家，掌握了约1000亿元资金。

　　

　　但现实中房地产基金却存在另一番窘境。以前述房地产企业为背景的房地产基金依托房地产公司的平台和资源发展得非常迅速，但这类房地产基金往往更像是房地产开发商自己融资的一个新渠道，难言真正意义上的专业房地产基金。而独立型的房地产基金发展并不如意。

　　

　　在募资层面，国内房地产基金发展不成熟，历史业绩缺乏，自身募资渠道并不畅通，依赖自身渠道能募集到的资金量非常有限，对于需要大笔资金的房地产项目无疑只是杯水车薪，而商业银行、私人银行、信托公司等募资成本非常高昂，且这些渠道也是“嫌贫爱富”，对合作的对象要求也较高。

　　

　　在当前的金融体系中，银行业一家独大，房地产业庞大的资金需求很难脱离银行的支持，而房地产基金在期间扮演的角色非常弱小。

　　

　　近年来第三方理财渐成房地产基金募资的一个重要渠道，包括诺亚、展恒理财等多家第三方理财机构也纷纷发力房地产基金业务。“诺亚的模式就是专和全国性的品牌开发商合作，请一些行业知名人士来搞讲座，个人投资者一看都是知名企业兴趣就大大增加。但实际上，这些品牌开发商综合实力都较强，对外部资金需求程度一般，它们也很难把赚钱的机会留给房地产基金。”深圳一家信托公司人士称。

　　

　　和传统的房地产募资渠道信托相比，信托渠道在严格的政策限制下却依旧大行其道。数据显示，上周信托资金主要投向房地产行业，5只房地产信托发行规模为17.85亿元，占总发行规模的40%。环比上周，发行规模占比上升26个百分点。

　　

　　信托公司灵活的运作模式和较强的融资能力，保证了其房地产融资主力渠道的地位，房地产基金触不可及。

　　　

　　除此之外，在管理层面，独立型房地产基金一般都是以名股实债的方式进入，即在最初投资时以股权形式进入，但同时会签订一个股权回购条款，最终企业是以还本付息的方式让房地产基金退出，而房地产基金为了把控风险和资金安全，一般在投资后都会派财务负责人掌控房地产企业财务系统，但由于这样的投资本身只是一个债务性投资，并非真正意义上房地产公司的股东，因而房地产企业方面往往对这种人事安排较为抵触。“现在同行业中真正做股权投资的非常少，绝大部分的业务都是债务融资。”另一家独立型房地产基金人士直言，可靠的好项目房地产开发商难以出让股权。

　　

　　张先生也道出了房地产私募运作的客观现状，“现在很多独立型房地产基金就是一个高利贷公司，但若真是要把房地产基金业务定位于放高利贷，那怎么可能做得过专门的小贷公司？”

　　

　　同时，退出也是一个实际的困扰。对于投资开发类项目的房地产基金，其退出很有可能只能靠物业最终出售获得的回款；而对于运营类项目，如有一些基金是购买物业的形式进入，如买一些公寓，因为属大类交易，量大，其购买单价能相对较低，待其运营管理体系更加完善后再退出，张先生称。