持续的调控让房地产资金供应不再充裕，而融资的日益困难使得房企试水基金盛况空前。

 

　　【资本论财经网综合】诺亚财富联合易居中国推出的TOP50地产母基金从国内排名前五十位房地产企业中选择基金投资人，初步计划募资10亿元形成“基石投资”。公司称，恒大、富力、华远等已经对该基金表达了深厚的投资兴趣。此前诺亚财富公布的募资总规模为100亿元，而易居中国董事局主席兼总裁周忻称最大规模将达到180亿元。

 

　　从规模到运行模式，百亿规模的地产母基金都会震动市场。2011年4月，全球市场上有26只房地产母基金，总募集金额为54亿美元。其中关注亚洲和其他市场投资的有8只基金，募集额度为18亿美元。

 

　　地产私募投资行业基金已是一个相当成熟的市场，现在全球房地产私募基金所管理的资产超过5000亿美元，占整个全球股权私募基金20%左右。很多著名的全球金融机构，包括黑石集团旗下的房地产私募基金和喜达屋集团、摩根斯坦利房地产基金等，都拥有房地产私募基金。

 

　　近日，远洋地产副总经理李振宇表示，公司计划在今年推出一只人民币房地产基金，基金的规模可能在10亿元左右，将投资范围广泛的房地产项目。这是远洋地产继去年联手美国私人股本巨头KKR成立美元基金后，在房地产金融领域的又一次新的尝试。

 

　　首创置业与长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业发布公告称，与中国社会福利教育基金会旗下的“长青基金”携手共同探索中国特色养老地产模式。

 

　　首创置业总裁唐军表示，双方共同探索具有公益性和产业化特点的长青国际健康城老年生活社区建设，是首创置业新型住宅产业综合体产品线的又一次创新和突破，通过“住宅 养老”综合开发模式，公司将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟了新的途径。

 

　　远洋地产只是这一轮房企扎堆试水地产基金大潮中的活跃分子之一。由于政策上对非国有金融体系资金进入房地产和房企直接融资方面的引导，加之自身资金链的日益紧绷，目前房企试水基金盛况空前。富力地产、保利地产、首创置业、世茂股份等都在尝试房地产基金的募集与投资，而华润集团、万通控股、复地集团、中海外以及金地集团等旗下的各类基金已经广泛活跃于房地产市场之中。

 

　　富力地产已与平安集团联手成立了一只40亿元的基金；保利地产最高规模达100亿元的“信保基金”已经展开了养老地产领域的投资；首创置业正在联手国内其他一线房企及大型金融机构，共同探索打造一个“资金 政府资源 产业 专业分工”的地产基金合作开发模式；更有在近日50家房企联合发起成立的“房企TOP50基金”，并计划募资180亿元，该计划已获得恒大地产、上海城开等房企的支持。

 

　　3月房地产信托数量环比增六成

 

　　业内人士指出，就房地产信托业务本身而言，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大

 

　　尽管房地产信托3月份以来迎来兑付高峰，且房地产行业调控仍无明显放松，但是房地产信托却在地产企业对资金的渴求下逆势而上，房地产信托再现发行高峰态势。投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

 

　　3月16日，一款新发信托产品申购刚刚开始就被秒杀的消息在微博中流传。据悉，此款“被秒杀”产品或为某信托公司发行的一款棚户区改造项目集合资金信托计划。该产品产品期限为两年半，预期年化收益率达11.5％。

 

　　无独有偶，北京信托3月21日发售的同样指向于房地产的增益6号也遭遇抢购。据悉，公开发售当天，产品信息还没放到信托公司网站上，就被认购者排队预约。

 

　　数据显示，2012年以来，信托募资最大流向仍为房地产。

 

　　据普益财富最新统计数据显示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。

 

　　3月份所发行的1至2年期信托产品中，房地产信托预期回报率最高，且预期收益率高于2至3年期及以上同领域产品的预期收益率，倒挂现象依然存在。

 

　　3月份共有36家信托公司的99款集合信托产品到期清算，投资于房地产领域的21款。

 

　　而普益财富此前统计，2月共有45家信托公司成立了206款集合信托产品，参与信托公司环比减少1家，成立数量环比下降12.71％。其中，投资于工商企业领域信托产品成立数量依然最多，为80款，环比增加14.29％；投资于房地产领域的产品成立数量位居第二，为35款，环比增加59.09％。

 

　　上海易居房地产研究院研究报告称，房地产开发企业资金状况一路从2011年的“偏紧”步入“紧张”区间，到2012年一季度资金状况还在进一步恶化。

 

　　专家认为，对于房地产信托所面临的风险，投资者不能小觑。此前，面对房地产信托面临的越来越大的兑付压力，监管层再度对房地产信托发出风险提示，要求信托公司在风险评估以及退出机制方面早做安排以应对房地产信托可能面临的风险。

 

　　华泰联合的研报也显示，3月份房地产信托首次集中兑付，兑付金额多达147亿元。而为了规避风险，一些房地产信托已经提前清盘。

 

　　根据好买基金的不完全统计，今年2月份，已有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托等8家信托公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。

 

　　业内分析指出，就房地产信托业务本身而言，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大。除了今年3月份，6月、7月和8月这三个月份将是接下来的另外三个房地产信托兑付高峰期。

 

　　最近有传言称银监会再次向信托公司下发窗口指导，要求对以股权投资方式运用信托资金，而实际上是融资类业务的信托项目，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”等条件，简称“四三二”。虽然具体细节没有得到全面的证实，但多名信托业内人士表示，监管层最近确实对融资类业务的规范进行了强调。

 

　　据报道，部分中小房地产开发商由于在拍地、开发、运营等领域并不专业，加上连续的房地产调控，不少被土地套牢，资金难以为继。而银监会重启窗口指导，又切断了它们通过信托融资的渠道。在接下来的调控强压下，或有大量中小开发商被迫离场。