一位业内人士指出，“现在对待养老，还是计划经济那套。很多想进入养老产业的企业，都需要民政部门的审批。工商局一看是养老就推给民政了。这个问题，政策有待解决。”
【资本论财经网综合】眼下，80%的养老地产操盘者都是开发商。养老地产的操作模式，似乎被简化成了“地产结合养老”。
养老蛋糕看着很大，但吃下去并不容易。
5月29日，在上海举办的第二届国际社会养老交流项目会上，浦东一养老院院长抱怨，她投资的养老院迟迟未能实现盈利，即使政府有补贴，但床位租不满，难以实现收支平衡。现在民间资本更多把目光盯准高端市场，忽视中低端市场。
而在花样年控股集团有限公司主席、首席执行长潘军看来，这一现象并不奇怪，中国是先有五星级酒店，再有经济型酒店。养老地产也不例外。
据潘军介绍，花样年目前在深圳、成都、苏州的养老项目均瞄准了市中心区域。其中，深圳的养老项目300套，采用会员制，一套80万元，终身制。
重庆的一位养老地产操盘者同样取道高端群体，该公司在重庆二环边上有一养老地产项目，第一期开发1000多亩。据介绍，该公司董事长此前有20年的房地产从业经验，4年前转做养老地产。
“回报周期高于5年，感兴趣的基金就不多了”
取道高端，无疑有助吸引投资者的目光。
眼下，基金的回报要求不低。一位私募基金的人士透露，他们对于年收益率的要求是12%以上，投资周期是7至10年。
数位私募大佬说，养老项目的回报周期高于5年的话，感兴趣的基金就不多了。
花样年在考虑和基金合作。潘军说，“基金都认为要有可复制的模式，才会去投入。”
眼下，80%的养老地产操盘者都是开发商。这给外界造成了一种印象，养老地产的操作模式，就是地产结合养老。
“经过两年的研讨，结合我本人去欧美、中国台湾、日本的考察经历，发现地产结合养老这种想法是错误的。”潘军说。
潘军称，花样年有自己的服务公司，五星级的酒店服务再加上医疗护理。“（建在）市中心比较容易成功，深圳的项目旁边就是医院，和医院签署合作协议。”
指着身边的花样年养生养老地产前期筹备负责人高峻，潘军说，高峻本人就曾是医生，医疗护理都给他来管。
嘉实基金房地产及基础设施资产管理部业务副总经理杨海山的观点，与潘军不谋而合。杨海山说，养老地产首先是养老服务，再是地产。就和商业地产，首先是商业，再是地产一样。
细分市场初建
养老地产理念的蜕变，是当下中国养老产业市场变化的一个缩影。
宋剑勇是北京（中美）联合亦康管理有限公司的董事长，这家公司是专门做养老产业人才管理培训的。“我们公司在美国已经有了很成功的一套培训模式，引入国内之后进行改良。”宋剑勇说。
养老产业人才现状，并不令人满意。写意健康咨询（杭州）有限公司创始人和首席执行长Mark Spitalnik说：“杭州的第一福利院有900个床位，挺大的，但是工作人员的专业素质并不高。中国养老产业首要面临的是人力资源的问题。没有很好的管理，销售也并不会成功。”
潘军称，花样年与大学有合作培训。
除了人才培训，管理咨询、养老产品、餐饮服务、安全技术、护理服务等细分市场，都已有企业涉足尝试。
险资参与尚处“试试阶段”
但产业推进的步伐依然缓慢。以此前被寄予厚望的保险资金为例，其迟迟未实质性介入。
国寿投资控股有限公司副总裁杨华良说，保险业参与养老业目前还只是处于试试阶段，与养老相结合的保险产品目前还仅仅是停留在传统意义上的保险产品，以服务或者以资产为形态的保险产品还没有任何保险公司来开展。
步伐缓慢，个中原因复杂。政策因素是一方面。
一位业内人士指出，“现在对待养老，还是计划经济那套。很多想进入养老产业的企业，都需要民政部门的审批。工商局一看是养老就推给民政了。这个问题，政策有待解决。”
今年3月，民政部部长李立国在全国社会养老服务体系建设工作会议上透露，民政部正会同国家发改委按照《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，研究制定鼓励民间资本进入社会福利业的政策性意见，拟从融资、捐赠、土地、税费等方面给予优惠条件，进一步引导和支持社会力量参与社会养老服务体系建设。
中国老龄科学研究中心副主任郭平29日称，这是一个重大的信号，“政府不可能一下子全部放开闸门，要慢慢来，把监管和渠道都想好。”
另据一位知情人士透露，老年人权益保障法修订案今年9月或出台。
等，已成常态。早报记者在养老交流项目会现场发现，对养老产业，众多参会者更多是抱着观望的态度，基金在等、操盘者在等，等待成功的可复制的项目出现，等待政策细则的出台。
澳大利亚Waterbook董事总经理Kevin Ryan认为，5年内，中国养老地产发展不会太迅速。
一家澳大利亚资本的房地产公司旗下的基金人士告诉早报记者，现在第一步计划在国内一二线城市投资购物中心，募集5亿至10亿美元。第二步才是投资养老地产，计划募集10亿美元。该公司目前在中国的主营业务是建筑包装。
