随着楼市回暖，房地产信托依赖“政策”而动的属性再次突显。近期发行的房地产信托预期年化收益率普超10%，动辄五六亿元的大型房地产信托频现。
【资本论财经网综合】其中，规模最大的产品为中信信托的漳州万达广场，募集规模达15亿元。这是否意味着房地产信托将迎来新的春天?
“从房地产信托的收益率来看，目前并没有回升到足够高的水平以覆盖其风险，这些回暖也只是表面现象，很可能是雷声大雨点小，看似发行回升，实际上冬天还未真正结束。”诺亚财富管理中心研究员肖闰月分析认为。
在受访的多位业内人士看来，尽管规模和收益均呈现回暖之势，但难掩很多房地产信托融新还旧、穿马甲的嫌疑。
发行回暖
房地产信托在沉寂多个月后开始出现回暖迹象。
诺亚财富数据显示，4月2日~4月8日，房地产信托的发行规模及规模占比分别为14.90亿元和37%，仅次于工商企业信托，环比均大幅上升。
“从各行业总规模上看，投向最大的为房地产行业，而单只产品募集规模最大的也是房地产类，平均募集金额为2.46亿元，较前几月有所增加。”肖闰月告诉记者。
而随着房地产信托发行规模的回暖，房地产信托预期收益也稳中有升。普益财富数据显示，从预期收益率上看，近期发行的产品预期收益率较之前有所提高，以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33%、5%、115%和27.08%。
“主要原因是信托公司没有找到合适的利润点，而房地产信托较高的收益以及关注热度仍成为首选。”用益信托研究员岳婷说。在岳婷看来，信托依赖政策而变化的属性，必然因为政策而发生调整，当前很多产品的发行规模较之前有所减少，在这样的市场情况下，房地产信托一旦发行规模增加就会占据市场主导地位。
信托人士刘擎认为，今年房地产信托有个大家可能都忽视了的特点，就是大部分是二三线城市的项目，项目规模也比较小。这反映了信托公司对大中城市房价的谨慎，但是否应对二三线城市的项目保持乐观，业内存在争议。
在房地产信托新产品量价回升的同时，许多房地产信托又提前到期。据不完全统计，中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。
抑或假象
发行回暖和提前到期，看起来矛盾，为何同时存在?
在普益财富研究员范杰看来，目前房地产资金极度紧缺，房地产企业选择用销售款还款的可能性不大;加之今年以来信贷政策并未大幅度的放松，在银根收紧的情况下，房地产开发企业从银行获得贷款的可能性也不大，“如此，提前清盘的一些项目就有可能存在很大的兑付风险”。
因此，范杰认为，此次回暖更多停留在表面。“当前一些信托产品是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用‘新信托接盘旧信托’、用‘建筑公司名义申请融资’、‘投资于已成立的信托产品收益权’等。”
用新信托接盘旧信托，已非新鲜事：2011年，四川信托拟发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”。
而今年信托公司又开始在不同项目间腾挪资金。近期，中信聚信汇金地产基金1号开放，2号也于近期发行——其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。由于天嘉湖与星耀地产旗下陷入破产风波，有“融新还旧”历史的星耀五洲处于同一地段，被业内人士质疑：“项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗?接盘意图昭然若揭，其中的蹊跷，颇值玩味。”
以建筑公司名义申请融资，也被认为是为房地产企业做嫁衣。四川信托最近发行的一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划，期限为18个月，年化收益率为10.5%。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款，资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。
上述信托计划显示，融资方容新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司，目前容新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目。“此次借款无疑就是为‘柠都新城’项目‘输血’。”范杰分析道。
据悉，该项目位于四川县级城市，定价较高，而开发商及其实际控制人资金实力一般。“使用荣新建筑为融资主题，主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查，也是为了以‘工商企业’而非房地产信托的面目出现在投资人面前，加速销售进度，降低融资成本”。范杰认为，当前此类项目实际上是“以工商企业融资之名，行房地产融资之实”。信托公司设计此类产品，有违诚实义务和谨慎性原则。
此外，部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险，被质疑用“投资信托计划收益权”的方式为之前的信托和其他金融产品接盘。如湖南信托的“湘财盛”系列投向为“运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域，信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”。
“上述产品隐藏了信托资金的最终用途，风险较大，所以投资者在选择时应该谨慎。”范杰提醒。
