SOHO中国董事长潘石屹22日发表博客称,“开发商还没有死,穿单衣服的先死了,开发商还穿着棉衣呢。2009年销售三万多个亿,2010年五万多个亿,款还在慢慢回,现在开发商死不了,资金链还不错。”但知名地产商任志强回应道:“很快就只剩裤衩了。”
读此新闻,看着新闻照片潘石屹精明得高深莫深的笑,瞅着任志强牛B得舍我其谁的虎劲。想着房地产市场中的基本要素,循着“原因——为什么”的思路,寻觅着任志强的“裤衩”。
先说供应要素,中国的地产商人经历了30多年的逐步放开,也经历着土地从几乎“白拾”的几百元、数千元一亩,到今天即使二、三线城市也在一亩/百万元数百万元以上;整个进程中表面上看数额最大的似是政府的土地收益,而实际赚钱最多的是房地产开发商!土地价格暴涨,给房地产开发商带来了一本万万利之万万年难遇之良机!之前北京某地产商屯地六年,利润翻番数十倍,早已从所周知。而许多二、三线城市的地产开发商,在2003年前后万元左右拿地,经房地产生产开发周期中地价短暂涨成一亩百多万元,甚至一亩/200多万元。如此空前绝后的土地使用权价格暴涨,让大多数房地产开发商人短期从穷光蛋成亿万,十亿万、数十亿万富翁!从资金方面说,今天房地产开发商的实力,早已今非昔比!即使银行周转资金链断裂,即使市场骤入衰退,其中的大多数,依然会坐拥着巨额财富,除短期挣不到暴利外,大多谈不上伤筋动骨。在此进程中赚得富可敌国的任志强,当不会不清楚其中的奥妙吧?
再说房地产市场的需求,假如只说普通工人农民,即使养老金七连涨,可今天的菜蓝子早已“有蓝子没系子”,波菜都五元一市斤,香菜卖到了30几元一市斤。这七连涨啊,最多也只够养家糊口的!至于7000万失业下岗工人,除其中万分之一或者更少做生意有了生路之外,那近乎7000万的庞大贫困阶层,普遍一日三餐不继,真正连“裤衩”也没得穿了!如此一说,任志强可能会问:中国房地产的需求又从哪里来呢?从2010年底到今,笔者不止一次的阐述空前腐败给房地产业所做出的巨大贡献。实际上,腐败在执政者一片瞎咋呼里,依然明火执仗日甚一日!其对房地产业的贡献,乃如钱江潮涌上一层数、更上一层楼。
需要特别分析的是:整个社会口诛笔伐的拆迁,对地产业的贡献更是绝无仅有!由于建筑科技的进步,高层建筑为房地产开发商人创造了超额利润。这就为犁庭扫穴般的城市拆迁,创造了超乎寻常的利润空间!客观的讲,中国的拆迁让所有拥有城市住房者获得了巨大的短期利益!绝大多数被拆迁者,在获得一定面积住房之外,还获得了巨额的赔偿资金。试问任志强,有此良好区位的城市土地,有如此厚不见底的被拆迁资金,加之反复论及的红红火火的腐败资本,中国的房地产开发在短期内又如何会走向衰退呢?
说过供求,当然要说交易指标。交易指标中的重要指标是吸纳量。吸纳包括销售量和出租量。为行文所需,此处只说销售量。以笔者了解,中国房地产普遍存在着违规销售现象。即不具备预售条件之前,就开始大规模预售,这应当是房地产开发商普遍公开的做法。如此一来,大片名房有主,但尚在建设之中。此种销售畸形,即使真有衰退,影响又从何而来?鉴于反复立论的官员腐败资本作怪,有钱卖房的可能已经拥有了三套五套、三十套五十套,根本住不着。空置率也就绝非市场经济规律所能分析。说到被拆迁者,由于城市被拆迁者多为“城中村”演变而来,这些城中村在计划经济时代宅基地多是无偿取得,从面积至建筑面积都数额十分可观!这部分人所拥有产权的房屋,空置率必然也是极高!至于那些早期真正的城市工人,即上无片瓦又下无立锥之地。在铁饭碗被砸之后,又失去了赖以活命的工作。好在这大批大批的失业工人即使人人受冻挨饿,也并不影响房地产商发财。所以,房地产业绝不会因为失业工人的大批大批贫困而影响赚钱。
按说呢,依照房地产市场复苏、发展、繁荣、衰退的基本规律;按照市场衰退中“经济周期是房地产兴衰的初始起因,房地产泡沫是房地产市场衰退的助推器,银行周转资金链断裂是房地产走向衰退的根本原因”等诸成说,任大炮这炮放得也不无道理!只是这个任大炮毕竟高居“琼楼玉宇”之上,离普遍的社会现实太远太远。于是乎,这个“裤衩”说成空炮实为必然!诸君不服,可以深入了解一下社会,也可以动动脑筋想一想。再不服吗,咱就骑驴看唱本——走着瞧!拭目以待呗。