3月21日，阳光城（000671）同日发布两则消息：以1.49亿元竞得浦东新区外高桥新市镇E06-03商业地块；以3.31亿元拿下福建石狮市某地块。

    就在几天前，阳光城旗下子公司太原新南城房地产一举购得太原市5宗土地，成交金额共计7.063亿元。

    与此同时，除了大手笔拿地，进入实施阶段的还有阳光城另一套计划：通过与信托及PE的两项合作累计筹集资金30亿元。

    房地产市场调控以来，银行信贷收紧，很多房企不得已选择频繁借助高成本的信托渠道获取融资，阳光城可谓最典型的一例。面对今年信托融资偿债高峰期的到来，考验的是下一轮资金腾挪的技巧。

    诺亚旗下PE成输血主力

    近两年，在房地产市场调控最严厉的时期，作为福建地产业的区域龙头之一，阳光城却开始逆市在全国布局，并选择了高杠杆的运作方式，巨大的资金需求压力下，阳光城开始大规模采用信托融资支撑逆市扩张。

    刚迈入2013年不久，阳光城便迅速完成了第一笔信托融资。公司近日发布公告称，厦门国际信托将向阳光城福建子公司提供信托借款6亿元，用于公司所属项目的开发建设，期限2年，年利率为6.3%。

    一直以来，大规模的信托补血机制，已经不能够满足阳光城更大的资金需求，新一年的融资计划中，阳光城更是引进了歌斐资产作为合作方。歌斐资产是诺亚财富的子公司，资源和平台优势明显。

    据了解，歌斐资产将作为普通合伙人设立有限合伙制地产基金，资金规模不超过24亿元，投资于阳光城三家全资及控股子公司。其中，对涉及项目公司进行股权投资、及提供股东贷款的金额不超过15亿元， 对涉及项目配套提供的流动性资金支持不超过9亿元。

    具体到各个项目的投放分配，根据投资协议，福州奥体项目预计资金需求不超过20.35亿元，阳光城投资9.35亿元，歌斐基金拟投资不超过11亿元；上海罗店项目预计资金需求不超过4.02亿元，阳光城投资2.02亿元，歌斐基金投资不超过2亿元；上海嘉定项目预计资金需求不超过4.09亿元，阳光城投资2.09亿元，歌斐基金投资不超过2亿元。

    事实上，这已不是双方的第一次合作，早在去年8月，“歌斐居业1号-阳光城地产基金”便已成立，规模为9亿元，投向阳光城投资福州、厦门地产项目。

    这一项目从募集资金到资金投放等环节都甚为顺利，双方甚至在今年初特别召开了庆功会，而阳光城也因此尝到了通过地产基金募资的甜头，才进一步有了前文所述的第二次合作，加之与厦门信托的融资若顺利成行，阳光城未来将迎来30亿输血资金。

    年内需偿还超20亿信托融资

    值得一提的是，在阳光城介入地产基金之前的很长一段时间里，通过信托渠道补给资金都占据主流。包括华融信托、中信信托、中诚信托、山东信托、平安信托、中铁信托等在内的十余家信托都与其有过深入合作。

    业内人士透露，阳光城将在今年迎来一轮信托贷款偿债高峰，到期偿还金额超过20亿元，接近去年到期偿付金额的2倍还多。

    而其信托融资的模式也已形成几种典型“样本”，一类是“受让股东借款模式”，这类模式在阳光城合并持股 100%的子公司陕西实业身上运用得十分充分。

    例如去年12月，中铁信托成立优债1296期阳光城上林景苑项目集合资金信托计划，信托资金用于受让阳光城对其旗下陕西实业有限公司2亿元的应收账款债权，信托计划到期时由陕西实业按约定清偿债务，为受益人获取相应收益。

    而此前，陕西实业还与华融信托、康田实业签署《应收款项转让协议》，并发行“华融信托·康田实业应收款项转让项目集合资金信托计划”，由华融信托受让康田实业上述借款全部本金。

    另有一类是“子公司股权质押模式”，即以阳光城的子公司地产项目作为融资主体，将子公司的项目股权以及土地使用权作为抵押物，阳光城提供不可撤销的连带责任担保。

    目前阳光城的最大一笔信托融资“平安财富-佳园25号集合资金信托计划”就是采用这种模式，以信托计划资金受让项目公司阳光城福建的股东福建骏森投资有限公司100%股权并向其增资，并以项目土地作为抵押，抵押率不超过60%；阳光房地产以其持有对阳光城福建210，000 万元应收债权认购劣后信托受益权，阳光集团提供连带责任担保。

    除此之外，以上市公司阳光城的股权进行质押获取流动资金补给的情况也极为常见。目前，阳光集团持有的阳光城股份为 131，960，758股，占公司总股本的比例24.62%，累计已质押的股份数为128，104，349股，占其全部持有股份的96.67%，绝大多数质押给包括中诚信托、江西信托等、兴业信托等在内的多家信托机构，交通银行股份有限公司福建省分行等也是其中重要质权人。