土地财政“鸦片”难戒

多地库存创新高，地方政府卖地热情仍高涨

本报记者 董映颉 北京报道

“面包”难卖的同时，“面粉”的处境也日益尴尬，这令“面粉”独家供应商地方政府坐不住了。

最近一个月，土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演。为完成土地出让任务，地方政府则使出“浑身解数”。东部某省会城市国土局的工作人员向《华夏时报》记者透露，当地国土部门正在协调国企入市拿地，并牵线地方银行对现金不充裕的国企进行“输血”。

一些城市则奔赴异地寻找土地买家。日前，安徽安庆市在北京举办土地推介会，集中推介该市4250亩地块。但浙江一家房企高层表示，今年很多地级市的土地推介会都很不理想，“一堆地方债等着还，土地推销不出去，地方吃什么？”

“卖地财政对于地方而言，就像大剂量的鸦片，各级政府吸着吸着就上瘾了，现在已经很难戒掉。”一位不愿具名的业内人士说。

地方国企“托市”

最近，东部某市国土局工作人员张明(化名)又有了新任务。

“我们现在希望能联系上更多的房地产国企或者央企，他们能出手拿地当然最好，即便没有意向，能来捧场也行。”张明对记者表示。

张明所在的城市国土部门即将推出一批土地。对于张明来说，这一波土地出让工作更像一场意义重大的“攻坚战”。

“现在各地都在抢着推地，我们的目标主要集中在当地国企以及全国性的国企和央企。”张明告诉记者，“这一次市里提供了很好的资源，可以联系当地银行优先安排信贷。”按照计划，6月份他所在的城市将供应12幅地块，比去年同期增加了一倍多。

实际上，在市场低迷时，地方国企配合政府“托市”的行为屡见不鲜。

之前曾出台“大尺度”救市措施的铜陵市国土局人士告诉记者，今年土地市场确实很冷清，相比去年差了不少，开发商拿地积极性不高，基本上是地方国企在支持，民营和外来地产商缺失。

上海易居房地产研究院日前发布的住宅库存报告显示，截至4月底，重点监测的35个城市，新建商品住宅库存总量为24891万平方米，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，有28个城市库存在4月份出现了同比增长。另据机构统计，截至今年3月底，146家上市房企存货金额攀升至2.13万亿元，同比增长25%。

尽管多个城市的库存创新高，但地方政府仍在积极卖地。

最近，成都、福州、顺德等地都召开了大型土地推介会，集中推出本省各城市优质土地资源。

此外，一些地方开始“抱团”推地。根据苏州国土部门的公开信息，5月12日，苏南城市土地推介会在苏州召开，来自苏南地区的16家政府部门和单位参展，地块总数高达138幅，其中仅苏州市就推出了土地83幅。

被业内人士称为“鬼城”的常州，因前几年大量推地导致供应量激增，目前库存高企，地方政府的卖地热情却仍然高涨。常州市政府官网一则消息称，该市在参加苏南城市土地推介会时，集中展示和推介了该市2014年计划上市的地块和5月后即将招拍挂的地块，并与碧桂园、金地、中南、郎诗等知名房企进行了交流。

“目前二三线城市的土地市场明显降温，这对地方政府无疑是个坏消息。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析。

自4月下旬以来，土地市场迅速冷却，部分城市土地流拍现象重现，且大量地块以底价成交。

“5月上旬我们推出的4幅地块全部流标流拍了，现在市场持续低迷，开发商拿地都很谨慎。”张明告诉记者，“但是真把土地交到民间小房企手上，我们也不放心，万一出现跑路的，政府还要收拾烂摊子。”

5月前半月，销售前20强的标杆房企，除万达12亿元拿下东莞虎门镇一地块外，其他19家房企在土地市场均无动作。二线城市中，济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为市场主流。

国家统计局数据显示，2014年1-4月份，全国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。

“在楼市明显下行的关口，土地市场的拐点已经出现。”一位业内人士称。

土地财政陷“恶性循环”

不论是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成巨大冲击。

尽管多年来土地财政广受诟病，但在事权、财权倒挂的分税制税收体系未得到改变，以及在地方债务高企的前提下，土地批租收入仍是地方财政收入的最主要来源之一。

“现在我们的地方财政预算中，收入支出结构基本上是固定的。”南方一城市财政部门负责人告诉记者，每年当地政府的本级收入只能负担政府人员费用、办公支出等基本项目，“地方债大部分要靠土地出让金来还。”

同策咨询机构发布的最新报告显示，45个楼市限购城市中，土地财政依赖度超过80%的城市有13个城市。而这13城市全部为二三线城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖度甚至超过100%。

“这实际上已经成为一个恶性循环。”秦皇岛一位开发商告诉记者，“近几年秦皇岛大量出让土地，造成现在城区库存量大增，房子卖不出去。而楼市成交大幅下降对房地产上下游几十个产业都有影响，地方政府税收骤减，只能更加依赖卖地收入。”

上述开发商指出，尽管现有库存难以消化，但秦皇岛并未暂停供地，国土部门最近又整理出大量沿海地块。

业内分析人士陈剑波也指出，市场越不好，地方政府对土地财政的依赖度就越大。尤其是部分二三线城市，由于需求被过度透支，这一现象十分明显。

数据显示，目前秦皇岛已开盘项目的库存达174.14万平方米、已开项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米。但这一数字仍在增长之中，比如，即将开盘的高端纯新盘秦皇岛兴龙·香玺海项目一次性开盘就将供应16万平方米房源。

与秦皇岛类似，杭州、常州、长沙等城市均陷入库存高企的困境。

“最近几年，很多地方政府为了拉动房地产投资，推出了很多优惠政策，除了土地价格上有优惠，对大型房企更有诸多照顾。”一位全国性房企开发商对记者坦言，“这无疑造成了很多二三线城市库存量激增，供大于求。”

九龙仓集团副总裁周安桥则公开表示，对房企而言，政府推地背后也隐藏着一部分陷阱。地方政府在本来供应量相对较少的区域引进开发商做项目，接着又在短时间内推出了大量土地，而配套一时之间又没能跟上来，就会导致楼盘房价上不去，供应量又激增，开发商只能赔钱卖房。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也可以通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”