纵观2014年的房地产市场，前三季度成交持续低迷，房企打折、降价不断，亦有不少企业的破产传闻和资金危机闪现。四季度始，央行出台“9·30房贷新政”，大规模放松房贷，且首次提出动用MBS等金融衍生工具为商业银行提供贷款额度。市场一片欢欣鼓舞，认为房价又将迎来一轮上涨。
然而狂欢过后，对于新政效应的冷思考提醒市场：央行重新定义首套房，寄望给居民家庭加杠杆，意图刺激经济，这中间隔着个商业银行;而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久，短期难以提供更多的流动性，长期却是转移楼市泡沫风险的工具。
金恪投资控股集团总裁朱怀峰认为，2014年四季度末或2015年春节前后，商业银行房贷额度或将再次面临资金枯竭，大多数房企会利用销售窗口期以价换量，四季度将会看到更多楼盘降价。今年以来的楼市调整是市场自发性的调整，是在房地产库存高企，流动性紧缩的背景下发生的。而商业银行收紧房贷，是关键性因素。
今年上半年，商业银行普遍提高了房贷利率，首套房贷款不仅没有优惠，还有不同程度的上浮，贷款发放速度也无限延长。
与此同时，2014年，就业依然维持良好态势，且当前家庭资产负债表依然健康，居民购买力并没有下降，加杠杆的空间比较大。数据显示，截至2013年末个人购房贷款余额为9万亿，占GDP的15.8%;而家庭各类贷款余额12万亿，占GDP比值约21%，与国外家庭部门的杠杆率相比，中国处于一个较低的水平。
世联行研究部人士认为，这些都说明居民的购买力并没有透支，购房需求的萎缩更多是由于信贷收缩房贷利率上浮和放款周期拉长所导致。对于不少家庭来说，五六成的首付和1.1倍的按揭贷款利率可能买不起，但是两三成的首付和9折及以下的按揭贷款利率就能买得起。
在该人士看来，商业银行房贷意愿不足，而刺激经济增长唯家庭部门加杠杆仍有空间，这是一个矛盾。
对于此次央行新政的“突袭”，世联行指出，限贷政策的调整有利于居民加杠杆，而按揭贷的发放除了受制于银行的发放意愿外，还受制于信贷额度，MBS提供了从制度层面上解决按揭额度不足的问题。世联行报告预计，家庭部门加杠杆的冲动，会刺激房地产市场在2014年4季度或者2015年1季度成交放量见底。
从央行新政目前的意图来看，通过MBS或住房贷款专项金融债，可以提高金融机构个人住房贷款投放能力，并且指出其要专门用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。
截至今年上半年，我国个人购房贷款余额达到10.74万亿元，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得超过5万亿元的流动性，如果考虑之后的再次证券化，貌似解决了流动性问题。
但朱怀峰指出，这完全是一厢情愿。事实上，目前中国住房抵押贷款二级市场还没有形成，MBS还只是停留在纸面上。
从发行渠道来看，朱怀峰介绍，目前MBS主要在银行间市场发行，其购买主体是各家银行、公募基金、大型非银金融机构等，互相持有。而交易所的资产证券化尝试目前并不顺利，银行间市场和交易所的互通更需时日。此外，在当下无风险利率较高的特殊环境下，MBS由于久期较长、收益偏低，亦是掣肘其规模化发展的原因。
更重要的是，要实施MBS，需要一个受政府支持的金融机构作为“枢纽”平台。在美国，这样的平台功能是由“两房”来实现的，但中国版“两房”还只停留在专家的建议报告中。朱怀峰认为，美国MBS从上个世纪70年代发展至今经历了40余年。按照一般规律，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，“没有个10年、8年很难走上正轨”。
世联行称，未来有两种情形可能有利于MBS发展：其一，社会无风险利率下行，刚性兑付有序打破;其二，通过金融创新对相关产品进行分级，并出现专门机构支持MBS发行。
根据9·30房贷新政，央行重申首套房按揭贷款优惠利率下限为基准7折，虽然在利率市场化下，银行受制于揽储成本，7折优惠利率几不可能，但业内普遍认为，9-9.5折会是主流，此外政策的出台会促使商业银行加快放款速度。调研显示，目前一线城市已经出现了多个银行下调房贷利率的案例。在北京，6家银行出现9折;在深圳，7家银行下调至9.4-9.5折。
限贷放松后的一片热火朝天景象，与今年上半年政策限贷和银行惜贷形成鲜明反差。但朱怀峰认为，最核心的资金来源问题并未得到解决，银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。
金恪财富有关人士也指出，成交回升并不能说明市场就此反转。新政并不能扭转房价下降预期，四季度销售会有明显起色，但房价不太可能涨，甚至会有更多楼盘降价，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断出手。
朱怀峰判断，新政带来的销售窗口期仅有2-4个月时间。目前银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次窗口期最大的制约。也许明年春节前后，又将是一轮资金紧张的关口。
