三十年河东，三十年河西。仅仅才两年时间，海南楼市的微生态已经裂变，曾经赚得盆满钵满的中小开发商开始惨遭淘汰。

由于销售不畅和价格回落，海南楼市中不少项目都在采取减少新项目开工、放缓在建项目等方式，纾解资金链压力。

海南楼市正在进入阵痛期，开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。

撑不下去的中小开发商只能“断臂求生”，寻求有实力的房企进行兼并收购，进一步加剧海南房地产市场的激烈洗牌。

小开发商出局

两年后，陈鸿昌（化名）再次坐在《第一财经（微博)日报》记者的面前，话语客套但却难掩疲态，完全没有了当年的意气风发。

陈鸿昌依然迫切地向记者询问：“你有没有认识一些需要地块的开发商，我手上有几块地要急着出手。”

而陈鸿昌在两年前也向记者询问过类似的问题。只不过，当时热衷于买地的陈鸿昌，是想联络一些开发商，收购地块。

此前的2010年1月，国际旅游岛政策出台刺激海南在短期内急剧膨胀，购房者和开发商都蜂拥而至，催生海南楼市的第二波热潮。

正是奔着这股热潮，陈鸿昌在2010年初从湖南转战海南，以每亩十几万的价格收购了位于海口西海岸一个老工业区内的150亩地块。这是一块工业用地，陈鸿昌收购后以每亩20多万元的价格补交的地价差，将这幅地块变更为住宅用地。

本来打算自己开发，但有开发商竟然想高价收购这幅地块。陈鸿昌随之将这块以每亩180万元的价格出售给对方，转手获利2个多亿。

这让陈鸿昌感到像做梦一样，“我决定不做开发，只做土地买卖，这样赚钱更快”。陈鸿昌随后通过入股、直接收购等方式，在海口、文昌、琼海收购了五幅地块，面积从几十亩到600多亩不等，都是工业用地。

这也是很多中小开发商在海南炒地的常用手法：低价收购工业用地，然后通过片区规划调整和土地性质变更，再寻找买家高价出售。

但随着国家房地产调控政策的持续打压，海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态，这让陈鸿昌措手不及。

陈鸿昌说，一方面是政府对炒卖土地行为的打击力度不断加大，申请调整规划和改变土地性质越来越难，另一方面是市场逆转导致没人愿意接手。而这两个环节对炒地来说，缺一不可，“尤其是很难找到敢接盘的人”。

“出来混，迟早要还的。”陈鸿昌略带一丝自嘲，他说自己公司的资金链已经难以支撑，2010年赚的利润又全部砸了进去。

隐形资金链危机

陈鸿昌的遭遇，折射目前海南房地产市场的缩影。惊喜、兴奋、贪婪、未知乃至恐惧等诸多复杂情绪，在海南开发商中反复交织。有人甚至调侃说，海南的房地产开发商每天都在惊喜和惊吓中度过。

记者来到陈鸿昌当年出售的这个地块上看到，这里已经是楼宇林立，但该项目并未对外推售。陈鸿昌说，当时这个项目楼面地价约每平方米1000元，建安成本2500元，加上税费和销售成本等，预期销售价格为8000元。

但根据目前情况来看，这个项目附近的房价普遍在每平方米5000至6000元。这意味着，如果低价销售，这个项目的接盘者很可能无利可图。

陈鸿昌说：“接盘者也不是很专业，但当时根本也没想到房价会下跌这么多，毕竟那时候大家都像疯了一样。”

有知情人士透露，按照计划该项目在2012年6月份就可以推售，但接盘的开发商不断延缓工期，并迟迟不愿意开盘，主要是周边楼市价格下调导致该项目的销售压力太大，“定价高了难以销售，定价低了可能会亏本”。

陈鸿昌坦言，公司陷入资金链困局主要是因为被一时暴利冲昏了头脑，几个项目同时上马，一旦某一个环节出现问题，就很容易导致整个链条面临断裂。

本报通过对多位开发商访问了解到，类似于陈鸿昌的案例在海南楼市中并不在少数，目前很多中小开发商普遍因销售回款遇阻而陷入资金链压力。

而更深层次原因是，在海南房地产市场中2009年至2010年之间上马的项目过于集中，导致大量楼市扎堆入市，竞争过于激烈。

根据官方统计，仅仅在2010年，海南全年房地产开发就完成投资467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产的总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。

深圳某大型上市房企海南负责人向本报表示，目前海口楼市这一轮推盘的项目多是在国际旅游岛热潮时所拿地块，而且很多都是通过招拍挂拿地或接手二手地块，土地成本相对较高，很难对售价进行大幅下调。

该负责人称，目前海南中小开发商普遍都存在不同程度的资金压力问题，尤其是以投机为目的的开发商被套牢。“虽然没有出现大量开发商倒闭的情况，但因资金链压力而陷入半停工和停工状态的开发商越来越多。”

尤其是一些开发商开始采取了偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款等方式，缓冲资金链带来的压力。

根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。

行业并购上演

相对普遍存在隐形危机而言，海南楼市中出现的中小开发商显现危机更值得关注，尤其是一些开发商开始寻求外部输血。

深圳某大型上市房企海南负责人透露：“2012年以来向我们寻求收购的开发商越来越多，这些开发商大多拥有土地，但没能力开发，也有很多是项目进入部分开发状态，部分开发商甚至想把项目全部出让给我们。”

该负责人表示，这些开发商主要是因为资金链问题，急于出售项目以获取自救，“往往提出的收购条件是要求现金支付”。

根据公开资料，部分拥有资金优势的开发商开始在海南展开收购。2012年4月，方兴地产（00817.HK）以1.5亿元收购海南兰海集团旗下一项目公司51%的股权，拟通过项目公司取得海南三亚一幅土地的一级开发权。

此外，7月，中弘地产宣布拟用自有资金2.46亿元收购海南日升投资有限公司40%的股权。收购完成后，中弘兴业将持有海南日升100%股权。越秀地产在11月24日以3.5亿元的价格，向海南白马控股有限公司收购海南一家项目公司50%股权。

有开发商透露，除上述收购案例外，万科、龙湖、海航等大型房企都在筹划收购兼并事宜，以期在行业低谷期进入海南市场或加大布局。

有上市房企负责人坦言：“很多项目提出的收购价格，都远远低于我们的预期，但考虑到目前市场销售仍不乐观，暂时不愿意接盘。”

销售不畅可能是限制大型开发商展开收购的重要原因。深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆向本报记者表示，2010年房价暴涨透支了海南房价，目前刚需型产品降价后销售不错，但高端旅游地产产品仍未明显走出低迷行情。

根据海南省住建厅的统计数据，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，按照2011年880万平方米的销售速度计算，仍需要消化接近6年。

每到寒风刺骨的冬季来临，拥有温润空气和阳光沙滩的海南就会迎来大批北方度假游客，这也是海南开发商苦守一年的精神支撑。

在海南楼市旺季到来时，大型开发商开始组团北上拓展客户，以期打开销售不畅局面。1月5日，华润、中信泰富、华亚等14家大型房产企业北上哈尔滨展开项目推介，带领他们的是当地政府。

实际上，海南从2012年12月就已经开始北上，在北京、上海、江浙、山西以及四川、重庆等地不断巡回推介项目。