通州大户型住宅滞销：产业不兴 睡城待变

王营

居住在北京通州的李瑶(化名)，打心底看好通州的发展。每一次，通州出现新的规划，她都要在微信“朋友圈”大晒一番。她在通州投资了两套房产。但苦恼的是，每天上下班出行的堵车让她总有“累觉不爱”的感觉。她的梦想是，有一天可以“居住在通州，工作在通州”。

定位为北京“副中心”的通州，一直在努力摘掉其睡城的帽子。但产业的培育，谈何容易。目前的通州楼市，不得不在自住型住宅与改善型住宅之间寻求生存空间。

大户型的困境

“北京实验二小通州分校划片小区。周边配套美国主题公园环球影城，另项目自身拥有10万平米集中商业。”这是通州华远铭悦项目的宣传语。

但诸多利好并不代表销售顺利。今年五一期间，华远铭悦世家将其售价从起价2.1万元调整为2万元/平方米，认购后还可送一台50寸液晶电视。但效果极为有限。北京房地产交易管理网显示，该项目于3月15日开盘的23号楼目前只售出3套(其中1套为预定，2套为审核状态)，去年11月开盘的24号楼，64套房源仅售出23套。

据记者了解，华远铭悦世家目前在售户型面积在136平方米-160平方米之间，主要为三居和四居。单价远远低于周边楼盘。其周边楼盘单价为23000-25000元/平方米。

大户型的困境不止华远铭悦一家。

同样拥有大户型的新华联运河湾项目，今年截至发稿，仅售出2套房；天时名苑仅售出4套房，京杭府售出27套房。

据知情人士分析，目前通州仍是以刚需客群为主，一些定位偏中高端的产品去化速度特别慢，与开发商对产品的设计和定位有直接关系。比如华远的项目，虽然单价低，但以大面积为主，总价达400万～500万元左右，超出了通州地区刚性客群的购买力。

通州一位不愿意透露姓名的业内人士告诉21世纪经济报道记者，通州的主要客群对户型的需求主要在100-130平方米之间，改善需求的市场几乎没有培育起来，所以去化很慢。据他了解，通州在三季度会出现一批不限购的中高端项目，户型面积为140平方米以内。

亚豪市场总监郭毅认为，通州区近年来也陆续开发了一些中高端项目，但各项目呈散点状分布，整体上品质感欠佳，而通州的交通早已超负荷运行多年，这些都使得对改善型客群的吸引力有限，大户型产品普遍销量欠佳。

产业困境

通州的中产阶层未能形成规模效应，与其规划关系甚大。

从区域规划来看，通州正在进行新一轮城市配套的升级，尤其是轨道交通路线的修建，未来通州的居住环境将有所改善。此外，通州区的商业面貌也在发生巨变，几年前还到处是老旧的小商铺，随着万达的入驻及罗斯福广场、北京ONE等其他商业综合体的落地，给通州增添了大都市的现代气息。通州已经开始着手打造从商业布局的变革到产业规划的完善，摆脱过去小城镇的形象，越来越具备一座新城的模样。

通州因其“睡城”模式一直为业界所诟病。按照通州新城的规划，今后北京重大产业项目将会加大向通州新城倾斜。通州核心区这两年也出让了10多块商业公建用地，随着这些地块的入市，通州核心区内会出现一批甲级写字楼。随着一些央企、国企及高科技企业的进驻，通州的发展状况将焕然一新。

华业地产副总裁陈云峰称，“现在的通州真是‘睡城’。必须要有产业。比如，环球影城就是文化产业，是有着很好工作环境的产业，不是工厂，不是那种污染性的工作环境。就业机会增加以后，收入提高，通州人民的生活就会改善。”

但郭毅认为，虽然通州正在扭转过去小城镇的面貌，朝宜居新城方向发展，但当前通州面临的最大问题，是其内部发展不均衡，经济发展过于依赖房地产业，没有其他的产业支撑。虽然正在建设一批大型商业、高端写字楼，但能否吸引到大型企业进驻通州，产业能不能培育起来，现在还很难下定论。只有在其他产业的带动下，才能吸引大量的就业人口，聚集高消费能力的人群，衍生升级改善型的购房需求。如果未来两三年能够循序渐进地推进新城规划的落地，未来通州改善型产品才能迎来春天。