房地产下行调整的整体态势仍在进行，库存依然高企，而房企似乎已从刚刚露出回暖迹象的楼市看到了新的“曙光”，迫不及待地在一线城市展开了拿地行动。

根据CRIC监测的数据，今年11月全国土地市场延续10月上升势头，成交总价持续回升，总成交金额为1256.7亿元，环比上升34%。

中原地产市场研究部统计数据显示，前11月，北京、上海、广州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了去年全年的交易记录，而且首次突破3000亿元大关。

多项政策刺激带来的市场预期逆转，以及一线城市“避风港”作用的凸显，成为土地市场回暖的主因。目前看来，一线城市土地市场反弹明显，预计未来北上广深土地市场将进一步回暖，楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆，房地产市场区域分化的态势将更加明显。

中原地产首席分析师张大伟乐观预测，今年全年一线城市住宅用地成交金额有望首次突破3500亿元。

土地市场回暖 一线城市接连拍出高价地块

上海易居房地产研究院12月1日发布了“11月份十大典型城市土地市场交易数据”。统计显示，今年11月，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆等十大典型城市土地成交建筑面积1805万平方米，环比上升33.3%，同比下降29%，同比降幅连续两个月保持收窄走势；土地出让金收入964亿元，环比增加71.9%，增幅较10月增加约15个百分点。

伴随一系列刺激政策出台，房企对于后市，尤其是一线城市的市场前景似乎颇为乐观。这一点从土地市场的拍卖结果可见一斑。

11月10日，广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块吸引到了保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企，最终8宗地成功出让，涉及土地出让总金额高达156.87亿元。

11月19日，东原地产拍下上海浦东新区惠南镇地块，楼面价13092元/平方米，溢价率高达105.11%，刷新区域地价纪录。

在央行释放降息政策的11月21日当天，北京东坝区域有2宗住宅地块成交，虽然平均溢价率仅为37.8%，但吸引了不少标杆企业参与竞争，且为北京土地市场“贡献”了21.9亿元。

其中，东坝南区1105-659、029地块临近去年底成交的恒大地王项目，吸引了首开、招商、龙湖等9家房企参与竞拍，该地块最终被湖南富兴以13.8亿元、配建3.1万平方米自住房的条件竞得，溢价率达到49.2%。

据机构估算，若扣除自住房面积，该地块纯商品住宅部分楼面价将达到3.4万元/平方米左右，这个价格已与周边2.5万～3.6万元/平方米的二手住宅价格基本相当，又是一个“面粉价格接近面包价格”的范例。

11月24日，广州市全年总价最高的“地王”——白云区华南快速路红云涂料化工厂住宅地，以底价64.5亿元被越秀地产收入囊中，折合楼面地价1.4万元/平方米。红云涂料化工厂住宅地是“巨无霸”旧改地块，用地面积近20万平方米，容积率3.5，住宅建筑面积达46万平方米。该地块成交后，广州今年卖地收入已达到821.5亿元，提前一个月完成当年的卖地任务的800亿元。

虽然全国土地市场在今年前11个月成交量一直在往下探行，但一线城市现在的土地市场比较火热。根据CRIC监测的数据，在一线城市土地市场升温的带动下，今年11月全国土地市场延续10月上升势头，成交总价持续回升，总成交金额为1256.7亿元，环比上升34%。

值得注意的是，一线城市的住宅用地交易，呈现出“量跌价涨”的态势。公开数据显示，今年前11月，一线城市仅成交住宅用地195宗，为近5年来同期的最低值。且与去年全年的交易数量相比，下降30%之多。同时，前11月一线城市住宅用地平均楼面价为11886.42元/平方米，比去年的7571元/平方米上涨高达57%。

房企为何再度抢地？

央行“9·30”新政后，房企拿地意愿明显回升，首开、远洋、万科、保利等标杆房企已经连续多次出击拿地，一线城市是开发商争相抢夺土地的重点区域。据中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，20大标杆房企拿地花费262亿元，为近8个月来最高。

房企为何再度出手抢地？分析人士指出，一方面，“前松后紧”的供地节奏，使得下半年各地不断供应优质地块，引发企业哄抢。另一方面，9月底以来不断推出的信贷新规、公积金购房新政、降息等政策，极大改变了市场预期，促使房地产企业出手拿地。

链家市场研究部张旭表示，根据统计，31家上市房企10月销售额环比增幅达13.9%，业绩的上升也给房企拿地提供了信心与资金支持；另一方面，“9·30”新政后一线城市销售好转，库存的见顶以及压力的减弱，也使房企的积极性提升，预期的好转加之房企资金压力的减小，使得房企拿地积极性有所提升。

而一线城市的土地市场之所以升温迅速，主因在于在供需关系发生逆转的大背景下，其作为“避风港”的作用不断凸显。数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续31个月保持上涨。且与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨接近9成。同时，四个一线城市仍然维持着“供不应求”的基本面。

“不论是从短期还是长期来看，一线城市的土地消化周期相对乐观，去库存的风险也更小。”克而瑞研究中心分析师杨科伟杨科伟说，这也是诸多房企将拍地目光投向一线城市的主因。

土地交易升温的背后，正折射出资金流向的变化。住建部政策研究中心研究员王珏林表示，随着房地产业整体利润率的降低，资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”，但在一线城市已然可见“点点红”，资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。

分析人士指出，未来将有更多的资金向一线城市流动，或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争将更加激烈，并可能继续推高地价。