何拄峰：楼市调控政策解析以及对股市影响

　　2016年“十一”长假，由于楼市政策频出，楼市也意外成为了全国最火热的“景点”之一。短短9天时间，相继有21个城市接连出台楼市调控政策，为各城“发烧”楼市火速降温。限购、提高首付比例几乎成为这场集中调控的“主用药”。

　　楼市从最初的政策逐步松绑到缰绳的相继收紧，不足两年时间，楼市的“限字令”再度重出江湖，覆盖面从一线城市到二线城市。限购与限贷的双剑合壁，能否给有点疯狂的楼市带来理性?我们拭目以待。

　　未来的人民币会朝着渐进式贬值的方向在走。但是另外一方面，作为中央银行而言，近期如果它感觉到市场是一边倒的贬值预期的话，它事实上也正在采取一些所谓宏观审慎的资本管理方面的措施。所以未来是两股力量的交织，但是从趋势上而言，可能是在波动中不断地均衡，未来还有略微贬的一些空间。目前流动性充裕，相较房地产市场，资本市场未来有更多的机会，特别是债券市场，考虑到国家队，从避险的角度，从长期趋势而言，认同实体经济投资回报率还下降，整个利率还会下行的话，债券的中长期机会比较大。

　　房地产作为一个资产部门，它所面临的需求方的压力，这是个全球的问题，你到世界任何一个国家，它经济当中可能对政府来讲最头疼的问题，往往不是资本市场，而是房地产市场。这个问题就说明房地产市场比较特殊，它是一个特殊的资产，因为它跟区位有关系，我们经常讲房地产大家买到后来都是去买它的位置。对中国经济来讲，我觉得是一个非常好的案例，第一，你不要指望我们有一个一刀切的政策可以把房地产一劳永逸的，它所面临的问题，资产泡沫的问题，房价过高的问题就可以解决，你解决不了，全球都没有找到这个办法，所以它是不断地波动的。就是说你放松了它就膨胀，产生巨大的泡沫。

　　从数据统计和市场反应看，本轮以问题为导向、针对性极强的调控政策正产生积极效果。“本轮房地产调控政策的最大特点是执行力强。仅半个月，过热的市场就开始降温，政策的落地效果非常明显。”中原地产首席分析师张大伟表示，从政策执行力度看，这是过去十几年房地产调控执行力度中最大的一次。

　　此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等关键内容在新政中均有详细涉及。同时，调控政策还采取多种方式加强了对土地供应的调节，效应也已传导到土地市场。相比调控前市场最为**的8月和9月，成交的高价地数量开始减少。

　　除了过热投资和投机之外，也要考虑到房地产市场的刚性和客观需求。比如，伴随着收入结构的优化和"二孩政策"的放开，一些家庭的住房改善需求提前到来等因素。多措并举巩固调控

　　给房地产市场降温，要加大金融资产产品的开发力度，给闲置财富找到更多的出口。此外，各个城市要根据自身的情况推出差异化政策。

　　有人比喻股市和楼市是跷跷板，在股市**的时候，资金就从楼市撤出来投到股市，股市现在不温不火，资金又回到了楼市，这种说法虽然有些片面，但我们也呼吁尽快推动资本市场的健康发展，使其成为个人投资的重要渠道，同时为居民提供更多的投资产品和投资渠道。

　　业内人士认为，下一阶段必须更加严格执行调控政策，进一步细化落实具体措施，以巩固良好的开端。同时，由于各城市政策力度不一，效果不同，为巩固调控成果，部分力度不大的城市应追随力度强劲、落实到位的城市，进一步加大政策的执行力度。