旧城改造开发项目的容积率问题研究

　　孙波

　　摘要：随着我国城市化进程的加速推进,不断增长的城市人口与持续升级的功能需求,城市房屋的建设问题日趋严重，旧屋改造是提升城市形象的重要手段。本文首先介绍了我国旧城改造的相关问题，接着阐述容积率等相关的概念，计算出旧城改造的容积率问题。

　　关键词：旧城改造，容积率，利润率

　　引言：

　　旧城改造是一项惠民利民工程，而且也是对城市环境改造的一项重要手段，对加快旧城改造步伐、改善群众居住条件、提升城区品味具有十分重要的意义。城市改造是一件耗时耗钱还不讨喜的工作，人们在城市改造的首要是将城市的旧屋改造完成，而旧屋的改造也存在着许多的问题，比如说政府规划拆迁领域，需要给旧屋拆迁的拆迁费，拆迁费不让房主满意，房主就不搬迁，工期就是会一直拖延，资金消费庞大，旧屋拆迁就成为一件难题。

　　一、旧城改造的问题

　　旧城改造本是一件复杂性的工作，在进行改造之初，需要对旧城改造制定开发和规划方案，确定该地区的容积率问题。我们要以城市规划为总目标，对具体提取的区域位置、住宅建设调查相应数据，通过对数据的分析，设计一个在合理旧城改造计划。但数据并不是绝对的，时代在不停的变化，需要工作人员对实地考察，根据数据与实际情况相结合，在空间中确定容积率，对空间形态进行分析，一些缺乏土地经济效益的地方进行合理规划，构造新的价值。

　　二、容积率相关概念

　　容积率指的是一定区域内土地的利用率，人们大多根本容积率对该土地利用率进行估价，容积率的上限取决于生态环境、社会环境发展的要求，而容积率的下限取决于投资者对该地的购买价值。近几年来房价持续走高，炒房成为最能赚钱的工具，土地拍卖的持续走高，决定了房价的持续走高。容积率根据该地区土地资源、生态资源的利用率定价，在保证经济利益的同时，可以促进城市可持续发展。容积率根据房屋建设和楼诚高度的成绩所计算出来，各个城市都出台了当地容积率的比例，用于对该地区的调控，但虽然有制度，却实施很少。

　　三、旧城改造开发容积率测算模型

　　开发者根据开发地区所测出该地区合适容的积率。主要从下面几个方面来看

　　第一是土地成本预算。首先是要对改造土地进行估价，对出让土地费用和土地开发等资金的运算，其次是该土地搬迁使原地区居住的居民居无定所，需要给他们拆迁费用，最后是相应的税费、手续贷款利息费及贷款利息等。资金庞大，在投标时就要做出全面的数据预算估计。第二是房屋开发成本。土地购买成功后，就开始房屋的建设问题。首先是要工程师对该土地的一个工程设计，根据房地产商的要求，在考虑城市容积率的问题。随着房屋的增加，工程费用可能会增加，所以在建设初期就已经预算好相应的资金。其次在开发期时所要交的相应税费等问题。每个区域的税费标准不一，环境优越的地区，所交付的税费越高，在建设初期都是在建设承包合同中所体现。第三是房屋建城以后，开始对房屋进行销售，房地产商需要向政府交付销售期税费。房地产商根据相应的房屋建设合同建造房屋，政府人员进行监控，对成品进行查收。销售期税根据房屋建造的密度、绿化等进行计算。容积率大的房屋不利于出售，而且房屋附近的便利程度也是居民对房子买卖的一个考虑因素。

　　四、容积率的测定

　　政府对于旧屋的改造采取了一系列优惠措施吸引房地产商的注资。比如说城市配套建设减免、土地出让金减免、旧房改造项目的许可证费等。开发商对房屋建设初期进行预算，首先是对房屋附近的市场条件、近几年附近的房屋销售情况进行调差、估计，然后是数据的分析，估算出该地竞争的房屋价格预算。因为旧屋改造存在一定的困难性，所以政府在旧屋改造的容积率的问题上有一定的放开，有利于开发商的投资。在社会主主义经济的发展下，城市化的日程不断加快，对旧屋的改造计划并加快的进行中，我们要合理的规划旧屋改造，做到一个老百姓满意的惠民工程。而且在旧城改造的过程中，既要保证经济效益，又可以使环境不遭受严重的破坏，构建一个和谐、美丽的新家园。

　　在一定范围内提高容积率，在不影响房屋单方造价的情况下，如果土地单价不变，则楼面地价降低，意味着开发商降低成本，而造成获得的利润必定会超过法定利润(合理利润)，超出的部分即为超额利润。如果土地所有者没有提高土地单价，则超额利润全为开发商获得。修正和调控容积率的目的即是将通过提高容积率而获得超额利润，由开发商和土地所有者共享。土地所有者分享超额利润的途径即是提高地价。但是规划管理控制的容积率应以前面宏观测算的容积率为基础，根据出让地块的实际情况确定弹性幅度，调控修正的手段就是研究土地所有者与开发商之间分配超额利润的比例。参考邹德慈先生的研究成果，分配原理的数学表达式为：

　　Ι=μX(P1—P)/P=μ×(F1—F)/F

　　Ι：容积率提升后的调节系数 P：容积率提高前地价

　　P1：容积率提高后地价

　　F：容积率提高前地块上可获得的总建筑面积

　　F1：容积率提高后地块上可获得的总建筑面积

　　μ：收益分配系数(μ=0—1)

　　当μ=1时，容积率增加而获得的超额利润全部归土地所有者所有，而开发商一无所获，开发商对提高容积率没有兴趣，但这种情况一般不会发生，只有在需求十分旺盛，并且投资项目没有任何风险时才会发生;当μ=0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加所获得的超额利润全部归开发商所有，应归土地所有者的收益全部转移到开发商手中，这样一方面使土地所有者利益受损，也容易形成投资者之间的不平等竞争。当0<μ<1时，兼顾了土地所有者与开发商双方的利益，实际操作具有可行性。不过这里μ是一个变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。根据容积率对地价作用规律及应用情况，一般土地需求紧张、规划控制比较严格的地区，分配系数比较大，可超过0.5;而小城镇分配系数取值均在0.3以下;中心区大于边缘区，商业用地大于住宅、工业用地[3]。这种容积率修正调控方法，主要依据经济规律，对环境和社会效益以及城市空间景观和市政基础设施的承载力基本没有考虑。

　　(2)典型实验法

　　通过选取具有代表性的若干地块进行形体与空间布局，验证，修正与调控所给定的容积率指标。

　　(3)环境容量推算法

　　基于环境容量的可行性，选取几个基础设施指标推算验证，修正与调控所给定的容积率指标。

　　由于后两种方法比较成熟，故不做详细介绍。

　　结论

　　政府在旧城改造开发项目上采取了一系列的惠民措施，减少旧屋改造的难度，吸引开发商对旧屋改造的资金引入，合理计划城市容积率问题，制定高效合理的旧屋改造方案。在土地利用率方面，提高旧屋改造的质量。