[摘要]“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去。“这也只是他们的拿地策略。”
规划养老设施匮乏，涉嫌改变土地用途建别墅
“中海·亲颐这个项目实际处于停顿状况，现在就我一个人在样板间。”
11月14日，范雨竹（化名）独自一个人坐在西岳华山脚下空荡的样板房里，望着远处飘渺的云雾和山峦说道。
与此同时，中海地产负责养老地产的下属公司——中海亲颐现代养老服务有限公司（以下简称“中海亲颐公司”）对外公布的多个预订和联系电话已经成为空号。
“我们已经取消了原先的全国连锁会员的方案，目前只针对地方小卡客户。”中海亲颐公司相关负责人任晓玲向记者表示，截至目前，该项目338套的房间只预订出去64套，占比不到20%。
《中国经营报(微博)》记者实地调查发现，中海地产在陕西省华阴市涉足建设的养老地产项目——中海·亲颐，面临欠薪停工、运营乏力和“跑马圈地”等诸多问题，已经陷入举步维艰的“困局”。 对于上述质疑，本报记者致函中海地产总部，但截至发稿，尚未收到回复。
养老养生园养老设施匮乏
从西安出发经连霍高速驱车十分钟，记者到达了位于华阴市东岳路与东环路交汇处的中海·华山城项目。而作为中海地产开发的首个养老项目——中海亲颐项目，就隐身于这一项目建设的社区内。
“我们是一个园中园，工程建设都是归中海·华山城方面统一负责。”上述中海亲颐公司负责人任晓玲确认说，事实上，中海亲颐这个养老项目只是中海·华山城项目规划的一部分。
公开资料显示，中海·华山城一直是以“养老养生园”立项、拿地以及做环评的。
记者查阅国家有关文件获悉，要建设老年公寓等养老地产，建筑必须符合国家建设部、民政部颁发的《老年人建筑设计规范》中的相关条件才可以。
记者查询该文件发现，在第二部分就明确了“老年公寓”的定义：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。除此之外，该规范中还对建筑的走道、楼梯、坡道、电梯，包括厨房、卫生间大小等都进行了规定。“所有的老年公寓最后都要经过民政部门的审批，保证达到老年人建筑设计的相关规范要求。”
但从中海·华山城的规划来看，并未有太多涉及和医疗保健等养老最为关键的内容。
公开资料显示，2011年4月，渭南市政府与中海集团签约，将在华山脚下的太华湖之畔建设一个“华山太华湖统筹城乡生态旅游度假示范区”。按照中海方面的规划，上述项目涵盖景区、城区、湖区三大板块。其中景区包括国际会议中心、低碳示范区、杜峪温泉度假村板块；城区包括A地块温泉度假、B地块旅游产业配套、C地块教育基地；湖区则为农民新村、现代农业产业园、太华湖生态旅游度假区板块。
对此问题，中海亲颐公司负责人表示，公司已和项目附近的医疗机构达成相关协议，等项目完成后，入驻的业主可以就近就医就诊。然而，这和民政部颁发的《老年人建筑设计规范》要求相距甚远。
涉嫌改变土地用途
不仅如此，记者查阅华阴市国土资源局土地成交记录发现，2012年8月，中海地产共拍得两块养老养生园项目用地，一块（A地）为11.3公顷(169亩)的商服用地，一块（B地）为5.5公顷(82.5亩)的住宅用地。
而华阴市环保局一份2012年该项目的文件显示，中海地产的养老养生园项目总投资6.42亿元，建设内容为57栋多层住宅楼、13栋高层住宅及停车场、道路、广场等配套设施。而同日批复的还有在B地块上建设的文化产业园示范区一期项目，其总投资6.31亿元，主要内容为58栋住宅楼和配套业用房、幼儿园综合楼一座等。
令人关注的是，环评对于其建设内容的批复，并未提及任何别墅字眼，但据记者实际调查发现，中海·华山城项目主要建设内容却是别墅项目。
“我们这边一共有172栋别墅，已经卖了60%，每栋均价在300万元左右。”中海·华山城销售部相关工作人员对记者介绍说。
对此，中海方面曾对陕西当地媒体解释称：“B地块多层养生会馆算不上别墅，它有部分地产项目，是为了能够回收现金流。而A地块基本没有安排地产项目，都是酒店、温泉中心业态，林溪将来会委托酒店公司来管理，属于酒店式的豪华别墅套房的形式，都是旅游产品。”
然而，记者实地看到，截至目前，A地块基本上还是一片空地。“那片空地是有规划，但一直没有动静，具体原因我们也不知道，现在是我们工程项目部和工人在那里。”上述中海地产公司工作人员告诉记者。
值得注意的是，根据华山景区管委会《2011年目标任务完成情况汇报》披露，中海地产在华山景区拥有多项规划，其中华山文化创意园，主要建设希夷养生文化园、云台观、国际健康睡眠体验中心、竹林静修园、道教学院及旅游地产；另外，还有华山论剑主题公园规划，主要建设太华池、太华池滨湖别墅区、休闲屋等。据记者统计，上述两个项目规划用地约7500亩。
事实上，中海地产华山养老地产的“乱象，只是西安养老地产市场 “混乱”发展的一个缩影。
“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去。“这也只是他们的拿地策略。”
“就现阶段的情况来说养老地产都是空谈，不过是开发商炒作的一个噱头，并没有实质性的意义。”光魔机构总经理游勇直言不讳地说，养老地产的概念在西安出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头。而且从西安现在正在兴建的几个养老项目来看，基本上都处于郊区或者更远的县级市。无论是医疗还是其他配套，都远远达不到养老地产的要求。
运营艰难，全国连锁会员制已取消
事实上，中海亲颐公司这个中海地产所称的“首个养老地产项目”运营正举步维艰。
记者现场走访看到，由14栋高层、44栋别墅和4栋老年公寓组成的中海华山城项目，其主体工程虽然已基本完工，但是施工工地却空空荡荡，到处堆放着建筑材料和施工机械。现场的工人告诉记者，这个工地从今年6月开始就已经停工了。
根据西安当地媒体的报道，从今年6月份开始，中海·华山城项目一直拖欠建设方工程款8000多万元没有付款。
另一方面，中海亲颐公司取消了原先的连锁会员制。
“现在没有会员制这么一说了。原先公司的资料说要在成都、淄博、杭州同时做，形成全国连锁，现在只保留华山这一个项目。”中海亲颐公司的工作人员对记者表示：“我们之前销售的外地会员卡基本都退还给了业主，会员制也变成了长租形式。”
据了解，中海·亲颐之前公布的采取养老只租不售的“会员模式”，会员通过缴纳会费获得会员资格持卡消费，可最多指定两人入住使用。
“当初设想比较理想化，但现在市场主要选择了居家养老、社区养老，对于这种候鸟式的养老接受程度有限，主要是经营环境不好的原因。”对于连锁会员制取消，中海亲颐公司负责人任晓玲表示：“市场的成熟目前估计至少要三到五年的时间，这中间我们还要调整，短期内只能这样。”
任晓玲告诉记者，目前中海亲颐会员预订只有64户，“中海华山养老地产一共有房间338间，占比不到20%。”
“养老地产不同于一般地产，它的成本相对较高。”西安独立地产评价专家李连源对记者分析道：“养老地产要配备许多医疗保健、生活服务的设施，也要配备服务人员。”记者在现场看到，中海·亲颐已建成的洋房内设施奢华，棋牌室、健身房等应有尽有。
西北大学教授卢山冰表示：“把高端住宅当养老房来卖，并不是人人都能消费得起的。中海·亲颐作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右。”
“服务跟不上，再高档、豪华的配套设施也无法满足老人精神层面的需求。”上述接近中海地产陕西方面公司的西安地产人士向记者表示：“虽然不断有开发商涌入养老地产，但是大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。”
