作为一家传统的轻公司，苏宁的转型，在平衡长短期资金特点、管理者和商户双重身份等方面，仍非坦途。
【资本论财经网综合】掌门人张近东想让苏宁电器做中国的沃尔玛+亚马逊，但在上市公司之外，苏宁电器集团(以下简称“苏宁集团”)拥有的另一张面孔可能是——隐形万达。
在苏宁集团给非上市部分苏宁置业的任务是，在2020年建成300家苏宁电器广场和50个大型城市综合体的苏宁广场。这个规模目标，目前除了万达，国内开发商中鲜有能及。
“苏宁做商业地产，首先是做商业。其价值，不取决于建筑的价值，而是给商家带来的运营价值，与住宅完全不是一个概念。”苏宁集团副董事长孙为民在接受本报采访时如是说。
在对开发商巨量转战商业地产现象批驳不断时，似乎没有比商业巨舰做商业地产更合适的了。但作为一家传统的轻公司，苏宁的转型，在平衡长短期资金特点、管理者和商户双重身份等方面，仍非坦途。
地产跃进
去年6月份，苏宁电器集团公布了10年转型规划，即集中三个平台的建设，对苏宁易购进一步加大投入。其次是打造全国物流基地和配送网络。再一个，就是加大苏宁电器广场和苏宁广场等商业物业自建。
苏宁集团副董事长孙为民介绍，自2007年，苏宁集团就开始加大商业物业的自主建设，去年年中明确规划到2020年建成300个苏宁电器广场，50个苏宁广场项目。苏宁在其中是主力店、品牌店，“希望与其他商业业态一起，打造商业圈生态。”
据了解，苏宁广场和苏宁电器广场，主要是按照商业体量来划分。前者的建筑面积一般在30万方—40万方，后者则从几千方到数万方都有。“从形态而言，苏宁电器广场以电器店为主力，配以一些家居、餐饮和娱乐的业态。而苏宁广场，则是属于大型的城市综合体，包括零售、住宅、酒店和写字楼，电器店是其中零售部分的主力店。”苏宁集团副总裁蒋勇介绍。
在启动商业地产计划前，苏宁实际上对高端住宅、酒店、物流地产等均有涉猎，目前又全面进入商业地产和科技地产。
苏宁一直未对外宣布过公司实际的土地储备和开发持有物业的总量。但据悉，该集团内部的非上市公司苏宁置业，即苏宁的地产平台，其项目储备中有近80座苏宁电器广场和苏宁广场，遍布北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一、二线城市。
目前，苏宁又开发了苏宁睿城、苏宁徐庄基地等科技园区。其物流产业基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、无锡、徐州、成都等数十个城市全面铺开。
据透露，今年苏宁计划开工的商业地产项目达到数百万平米，项目超过20个。“按照目前的进度，应该会提前完成集团的十年目标。”苏宁集团一位管理层说。
变重的逻辑
中房信分析师薛建雄认为，苏宁、国美等电器连锁商超之所以都走上了持有型物业的道路，主要原因在于，本不丰厚的利润被不断上涨的租金所吞噬，由此触发了其打通上下游的想法。
据苏宁电器年报，该公司现有实体店面以租赁方式开设为主，截至2011年末，苏宁电器旗下连锁店合计1684家，自持的连锁店仅35个，比例仅为2%。
根据第一太平戴维斯的统计，近年优质零售物业租赁费每年上升幅度在8%—10%左右。而苏宁这两年正处于早期租赁店面到期，续租租金会有较大幅度提升甚至无法续租的处境。
年报显示，2006年到2011年，苏宁电器年租赁费用从9.5亿元增加到36.2亿元，增幅高于其营业收入的同期增幅。值得注意的是，这些年苏宁的扩张多在租金基数较低的三、四线城市，由此比照，其租金升幅更为明显。
核心优质物业资源的竞争日益加剧，租赁物业的硬件条件，也给苏宁落实连锁店标准化建设带来较大的困难。“位置、面积和格局，你都很难调整。”前述苏宁人士说。
此前，苏宁在山东淄博等地筹划的多家店曾因店面租赁问题而被迫闭店，店租问题已经成为制约苏宁电器扩大发展的瓶颈。
近年来，公司在大力推动“苏宁易购”网上购物的同时，也在实行“租、建、购、并”的实体店综合开发策略，计划在2020年将自建店比例提升到10%—15%。
但变重的同时，苏宁可能需要面临新的问题。薛建雄说，相比原来数百万元租赁就可以开店的快速复制模式，如今动辄就需要投资数亿元建苏宁广场。“地产业沉淀资金能力众所周知，这对苏宁运营资金和风险管控，将提出更高的要求。”
双刃剑身份？
“苏宁做商业地产，首先是做商业。因为商业地产的价值，不取决于建筑的价值，而是给商家带来的运营价值，与住宅完全不是一个概念。”孙为民说，这种价值来自于两个因素，一个是地段，另一个是商业业态组合的协同效应。
但恰恰有业内人士认为，苏宁本来的大型商户身份是一把双刃剑，“苏宁做商业地产，可能需要面临的问题是招商，作为管理者和商户的双重身份，在布局零售面积时，这个平衡可能需要把握好。”薛建雄说。
“当然电器店是其中的主力店，但我们会综合考虑整个广场的业态布局，包括引进餐饮、百货、影院等主力业态。电器实际上是消费目的性非常强的业态，苏宁旗下会员人数超过5000万，这对餐饮娱乐类需要聚人气的客户而言，非常有吸引力。”一位苏宁管理人士说。
虽然苏宁商管公司主要以苏宁集团原来的队伍为班底，在商户资源上可能并没有太大的优势，但是一方面，有苏宁本身在商业运营领域的品牌，其次，我们最近在做的一件事是，与商户领域Top10进行洽谈，他们对苏宁在建项目都非常认可，这跟我们本身在选址上的高标准分不开。
4月中旬，无锡崇安寺项目被作为苏宁广场品牌发布的所在地。据了解，这是苏宁目前在建20个苏宁广场项目中最大的一个，总建面达32万方，其中购物中心面积为10万方。当时拿地时期本是土地市场低点，但是该项目楼板价仍然达到七八千元每平方米，接近周边住宅售价的一半。
孙为民介绍，“楼板价不低是因为地段效应。由于这个项目是无锡市第一人民医院旧改项目，处于无锡知名的崇安寺商圈，处于在建的两条地铁线换乘站上盖，商业潜力非常大。”
据介绍，自去年年底启动的无锡项目招商，截至4月份，10万方零售面积已经签下了40%，“估计年底能完成任务”。该项目计划2013年正式亮相。
