刚刚过去的5月，楼市似乎再现回暖。万科、世茂、华润置地等房企业绩都上交了一份不错的成绩单。
【资本论财经网综合】刚刚过去的5月，楼市似乎再现回暖。万科、世茂、华润置地等房企业绩都上交了一份不错的成绩单。搜房网数据监控中心监测的全国58个大中城市数据显示，六成以上城市5月的住宅开盘量有明显增长，其中有13个城市开盘量环比翻倍增长。北京、上海、广州、深圳四个城市5月住宅开盘量较4月均有一定程度上涨，其中北京住宅环比4月上涨83%。究其原因，宏观经济整体不景气、央行降息，货币政策有所宽松对于房地产来说是一个原因，而众多房企的降价策略也是一个重要原因，相关数据显示，2012年年初以来北京共有110多个楼盘采取降价策略，占全部在售商品住房项目的30%以上。而政策微调也是整个楼市回暖绕不过去的一个原因，各地通过购房补贴、放开公积金政策来助推楼市，这些政策并没有像去年佛山那样被叫停。
在这样的大背景下，楼市调控的松紧循环是否又将重演？楼市价格上涨“拐点”是不是会出现？针对这些问题，中国经济时报记者采访了国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松。
要差异化对待北京等大城市和全国
中国经济时报：目前楼市有业内认为大有09年V型反转之势，尤其是在京城，许久不见的“日光”、“夜光”等字眼重新出现，如何看待房地产市场的未来走势？
邓郁松：首先我要强调的是全国的房地产形势和北京的房地产形势有很大的差别。从北京的情况看，5月份以来商品房销量增长明显，但房屋新开工面积、特别是住宅新开工面积降幅仍然较大，据此判断商品房市场的供求关系已开始发生变化。从全国看？熏5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米。而销售量同比仍在下降，1-5月全国商品房销售面积同比下降12.4%，即从全国看，商品房市场供过于求的状况尚未发生变化
虽然5月份以来北京商品房销售量增加明显，但必须看到，现在的销售量仍显著低于近年来的平均水平。以数据为例，今年1到5月份北京的住宅销售面积为360.4万平方米，2010年同期销售面积为445万平方米，2009年同期为643万平方米，2006年同期为856万平方米？熏2005年同期为653万平方米。
至于“日光”、“夜光”等现象，我认为主要是一些项目价格下降幅度较大的结果。但要关注的是，2006年以来北京商品住宅供应量总体呈下降趋势。北京人口多，对住房的需求量也大，供给量减少会加剧供求矛盾。未来要从根本上解决北京市房价偏高的状况，必须从增加住房供给、合理控制需求两方面着手，特别是要更加重视增加住房供给。住房供给增加是房价向合理水平回归的基础。
从全国的情况来看，由于待售房面积规模较大，销售量同比仍在下降，这预示着未来几个月全国房地产开发投资增速仍会进一步回落。从房价收入比等指标判断，全国新建商品住宅销售均价总体处在相对合理的水平，未来房价变化情况主要取决于库存和销量变化情况。近年来，北京、上海等大城市的房地产市场运行情况与全国房地产市场运行情况的差异性日趋明显，要深入分析北京等大城市和全国之间的这种差异性，并采取差异化的政策，对于北京这种大城市要增大供给，加大住房开发，只有供给增加，才能保持房价基本稳定。
“红5月”言过其实
中国经济时报：目前众多媒体普遍把5月成为楼市的“红5月”，您如何看待这个问题？
邓郁松：1-5月，北京市商品房销售面积为465.7万平方米，比上年同期增长3.1%。其中，住宅销售面积为360.4万平方米，同比增长15.4%。从北京的情况看，销售量确实出现增长。但从全国看，1-5月全国商品房销售面积同比下降12.4%，据此测算5月当月商品房销售面积同比降幅仍在9%左右。对部分城市来说，房地产交易出现了“红5月”，但从全国来看，还不能得出这样的结论。
改善型需求的影响在加大
中国经济时报：目前，不但各个楼盘重现火爆，二手房市场也不甘落后，据搜房网数据显示，5月份北京市二手房成交量为12672套，同比涨幅为56.2%，成交量创2011年2月份调控以来的新高。你认为目前的楼市是哪些消费者在背后支撑？
邓郁松：我认为目前楼市消费者主要是自住型需求。自住型需求既包括首次置业者，也包括改善型需求。在自住型需求者中，要特别重视改善型需求。随着年龄、收入和工作等情况的变化，人的一生中会更换几次住房，即大部分人群都会通过换购住房不断改善居住条件。在一定意义上说，改善型需求对房地产市场的影响要大于首次置业者对房地产市场的影响。
楼市价格上涨“拐点”暂时还不会出现
中国经济时报：目前央行降息，货币政策有所宽松，楼市价格上涨“拐点”是不是会出现呢？
邓郁松：利率下调、货币政策宽松确实有利于减轻购房者压力，在一定程度上有利于交易量回升。是否会出现“拐点”，关键取决于新增供应量和销售量的关系。截至5月末，全国商品房销售面积增速仍低于新开工面积增速，待售房面积仍在增加，从全国来看，库存量较高会在一定程度上抑制房价上涨。但应密切关注房地产销售量增速和供应量增速的变化情况，在销售量增速超过供应量增速时，通常意味着市场开始从供过于求向供求基本平衡乃至供不应求转变，这一时点通常也是价格变化的重要临界点。
