随着房地产调控的深入，房地产信托的兑付压力越来越大，房地产信托的危机或将提前到来。
【资本论财经网综合】近日，吉林信托发布清算公告，清算“吉信·长白山【11】号南京联强集合资金信托”（南京联强集合信托），比原计划清算时间晚了8天。
另据知情人士透露，南京联强大厦并无偿还能力，而是通过华融资产管理公司接盘才得以兑付。一位房地产信托业内人士告诉本报记者，类似南京联强大厦这样房地产信托到期兑付不了的情况越来越多，一般都是信托公司内部接盘或者找资产管理公司接盘，这种情况将在下半年集中爆发。
租售不力 信托违约
“目前我们觉得房地产信托的风险还是比较大的，最大的风险就是流动性风险。”一位专注于房地产领域的信托公司相关人士表示。这位人士认为，房地产信托兑付的压力可能会在今年下半年集中呈现。
资料显示，南京联强集合信托计划募集资金2亿元，主要用于联强国际大厦项目商业物业装修及偿还前期开发贷款。南京牡丹园置业有限公司将目标项目联强国际大厦裙房3～5层、建筑面积20003.31平方米的在建工程及分摊的1494平方米的土地面积抵押给吉林信托。南京牡丹园置业有限公司全资子公司包头牡丹园置业有限公司及南京牡丹园置业有限公司法定代表人傅宜东、股东傅凯、傅燕敏个人提供无限连带责任担保。
该信托为一年期，3月30日到期，并应在10个工作日内兑付本金、收益和利息。但是，事实上，吉林信托于4月23日才发布清算公告，比预定的兑付日期晚了8天，严格来说已经属于违约。
之所以出现违约情况，可能与销售不力有关。根据公开资料显示，南京联强国际大厦已于去年取得销售许可证，且裙楼装修项目进展顺利，已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证及建设工程规划许可证等。但在严厉的调控下，却出现了租售不力的情况。而更早之前，联强国际大厦还发布了项目整体转让的合作信息。
用益信托分析师岳婷分析称，今年7月房地产信托到期规模达504亿元，为年度最高峰。保守估计，今年房地产信托到期资金量将达到2000亿元左右，很多信托公司的提前清盘可能会加大今年的兑付压力。
今年房地产信托最大的兑付风险集中于三季度，部分房地产企业可能会有风险，风险主要出现在一些小型的房地产企业中，大的企业腾挪空间比较大。一家大型信托公司人士告诉本报记者，房地产信托的风险应该区别看待，因公司而异，“个别公司、个别项目可能存在风险，但整个行业风险并没有那么大”。
事实上，目前的风险仅在于单个项目的流动性风险。通过分析2012年上半年即将到期的地产信托项目情况，不难发现，现有风险尚停留在流动性风险层面，并未过渡到兑付甚至行业系统性风险。
资产管理公司的盛宴？
一位业界人士对本报记者表示，未来的市场风险很难确定，一旦发生风险，即便地产信托项目出现不能如期兑付的情况，信托公司首选是处置项目公司股权，而非不动产。市场上实力较强的开发商已经为未来可能的并购准备资金“弹药”，各类资产管理公司也在不良资产处置方面积累了相当的经验，为盘活地产不良资产提供了可能性。
以南京联强国际大厦为例，一旦资产管理公司介入，首先要收取信托违约费，其次要收取担保人的担保费，以及对于该项目处置的相关费用提成。更为重要的是，这类资产管理公司都是以低成本介入解付，不论是做新项目还是打折出售，这方面的利润都十分可观。“对于资产管理公司而言，打包销售不良资产是他们的传统业务，也是它们的强项。对资产管理公司而言，风险则相对比较低。”上述业内人士表示。
与此同时，“部分不定向信托投资，很可能是信托公司为此做准备。”上海利得[8.58?0.94%股吧?研报]财务公司分析师曾鸣表示，“现在以各种名义找信托融资的项目很多，不排除有暗地为房地产信托输血的可能。”
资产管理公司并不是完全没有风险。早前，业内传闻，银监会叫停资产管理公司收购不良房地产信托资产，随后相关部门出面澄清。但据知情人士透露，银监会进行了窗口指导，原则上不接受还没有封顶的项目。
实际上，四大资产管理公司都已经拥有了信托牌照，东方、信达、华融和长城旗下分别拥有大业信托、金谷信托、华融信托和新盛信托。业内人士告诉本报记者，除了发挥集团的协同效应之外，资产管理公司还拥有收购不良资产的丰富经验以及雄厚的资金实力。
根据媒体近期报道，中国信达旗下的金谷信托、信达投资和信达地产[4.88 0.00% 股吧 研报]联合发起组建了一只总规模100亿元的房地产并购基金。鉴于监管层有意叫停资产管理公司收购不良信托资产，信达通过基金形式进行收购可变相实现规避。
一位资产管理公司内部人士向本报记者表示，资产管理公司拥有专门经营房地产的人才，本身做房地产开发就需要项目和规模，如果总部能够接盘信托行业的房地产不良资产，盈利空间是非常大的。
