在持续严厉的房地产去杠杆及限购调控,甚至监管政策不断加码趋严的背景下,陷入困境乃至不良的房地产项目正在变多,而抄底这类不良资产的机会也随之到来。因此,真正具有特殊资产处置和化解能力的专业机构,在整个资本市场变得越来越有存在的价值。

锴瑞办公自成立之日起就专注于“存量低效资产”的改造升级,深耕于持有型办公物业的投资、开发、改造和运营。成立短短两年,它已经完成了资产管理规模从0到50亿的瞩目成绩。

为此,睿和智库专访了锴瑞办公总裁贾智杰,探究其是如何在当下不动产不良资产激增的市场环境下筑根培新的。

(锴瑞办公总裁 贾智杰)

当前中国经济正处于新旧动能转换期,无论是金融机构还是实体企业的不良压力都不小,中国未来的不良资产管理又将如何发展?

贾智杰:不良资产行业是个典型的逆周期行业,在房地产领域表现更为明显。不良资产会伴随经济的运行和发展,在不同行业和地区展现出各种各样的变化。而经济面临下行压力时,不良资产可能会增加的比较快速,特别是新旧动能转换时期,不良资产会逐步增多。同时,时间的选择和低成本资金是否充裕,是制约不良资产处置规模的关键。

未来几年,中国房地产不良资产将迎来大爆发,谁能掌握“募投管退”这一闭环的核心资管逻辑,精准发现价值点,焕新升级,谁就能逆势而上拔得头筹。

当下不良资产处置模式急需升级,您对此有什么好的建议?

贾智杰:现阶段的房地产不良资产处置任务非常艰巨,时间非常紧迫,同时情况也异常复杂。而传统的处置模式已无法完全适应新时期的市场需求,亟需转型升级。因此,从传统金融模式转型升级为“三重”模式,即通过重组、重整、重(zhòng)资管,实现项目重生,是当前及未来一段时期不良资产处置的有效模式。

所谓“三重”,具体而言即:重组,通过债务重组、资产抵债、资产出售、股权转让等方式,解决项目历史问题;重整,利用重整程序的法定性,统一暴露所有债务,冻结锁定所有资产,根据资产负债情况,对资产进行出售、剥离、运营或增值运作,整合资源,最大化实现资产价值,从而一揽子彻底解决所有债务;重(zhòng)资管,对问题项目的资金、资产、人才、技术和管理等生产要素重新配置或外部引进,构建新资管模式,帮助项目摆脱困境,实现价值再造和提升,最终获得重生。

您认为阻碍当前不良资产市场发展的问题是什么?

贾智杰:当前不良资产市场发展遇到的阻碍,可以归纳为三点:

(1)人才储备以及项目经验积累不足,不良资产处置能力较弱。不良资产处置业务的重点在于资产估值定价以及项目退出机制的设计。在对不良资产进行处置时,资管机构需要依靠自身资源优势,充分调动当地政府、银行和企业的积极性,发挥其在债务清收、项目重生方面的能力,以提高项目退出价值。但从实际操作看,由于人才储备以及项目经验上的不足,大部分资管企业有名无实,还是“通道业务”。

(2)融资渠道相对有限,低成本资金来源不足。相比于四大AMC公司和银行系AMC而言,大部分资管企业融资渠道较为狭窄,当前资金来源仍以银行贷款为主,债券发行和结构化融资占比较低,融资渠道相对单一,在资金成本方面也没有明显优势。未来如何通过资管能力提升信用,从而加强股权融资,是各资管企业急需提升的能力。

(3)业务定位不明确,主业不突出,核心竞争力不强。由于历史因素,尚未形成较为成熟的不良资产处置模式以及差异化的竞争能力,仍存在核心竞争力也就是资管能力缺乏的问题。

在锴瑞办公过往的案例中,如何体现对城市更新的理解?

贾智杰:以景瑞张江中心为例,它的前身是上海科苑大楼,总建筑面积10061平方米,景瑞控股于2017年7月完成对该物业的收购。2017年底,景瑞控股根据战略转型需要,成立锴瑞办公,并将该物业作为“种子项目”移交。

随着时间的推移,大楼日渐破旧,建筑本身结构和内部空间使用功能,已无法满足客户对办公空间的诉求。锴瑞办公找准时机,使其重获新生。

大楼在改造时,锴瑞办公面临三大难题:近80%的出租率,何时启动改造?以什么方式和力度改造?最终呈现给城市什么样的作品?

锴瑞办公经过多次反复论证后,拟定了最终的解决方案:

1、为尽量减少对租户的影响,根据租约到期情况,于2018年4月正式启动改造,利用最短的时间,完成内部硬件及功能升级。之后,根据政府审批情况,择机完成外立面改造。

2、硬件升级的同时,提供与之匹配的软件服务。结合张江高科的创新特色,在6-11层引入了景瑞控股投资的联合办公品牌DISTRII办伴,联手打造其张江旗舰店,使整栋大楼的传统办公空间与联合办公空间相得益彰、互为补充。

3、面对有限的改造预算,交“产品”还是做“作品”,锴瑞办公一度纠结。最终,通过不断优化方案和比选,在确保大楼从内到外、从上到下硬件升级的前提下,匹配“中国硅谷”的科技属性,选定了以太空灰和银白为基准色的外立面风格,大气稳重兼具现代感。

相比方案的纠结,锴瑞办公在工程上尽显景瑞的地产基因,改造过程雷厉风行:2018年8月如期完成内部改造,2019年3月完成外立面改造。

得益于物业的全面升级和精细化运营,景瑞张江中心实现改造期内租金收缴率100%;改造期间,即有客户新租或续租,平均租金涨幅超30%。

在当下的市场经济环境下,您觉得锴瑞办公如何应对经济的不确定性?

贾智杰:面对变化的发展环境,资产管理机构需要顺应趋势,苦练内功,全面提升能力,从供给侧推动产品和服务的差异化,以期在中国资产管理市场中获得更有利的竞争地位。在未来,资管机构不仅要重视资管核心能力建设,更要重视提高战略机遇把握能力,尤其是主动投资能力的建设。

而主动投资能力建设至少包括三个方面的内容:

一是品种投资能力,在主要资产类别上具有突出的投资能力,能够为投资者创造持续稳定的超额收益,锴瑞办公就是深耕于持有型办公物业的投资、开发、改造、运营;

二是资产管理能力,募投管退,全方位展现;

三是风险管理能力。

此外,还要加强人才队伍建设。资产管理业是知识密集型行业,人力资本是核心资产,能力也依附于人才队伍之上。资管行业投资能力、资管能力的竞争,实际上是人才的竞争。随着不良资产市场的发展,要重视人才队伍建设,不仅是重视前台团队建设,也要重视中后台团队。

未来,锴瑞办公将把握时代高质量发展的战略机遇,全面提升募、投、管、退全链条综合能力,以大资管的商业模式,继续专注房地产行业,坚持一二线核心城市与都市圈的布局,敏锐洞见客户需求,以定制化产品策略,为客户提供好服务;通过城市更新与精细运营,提升存量资产价值。