面对东莞“租金经济”的现实挑战与困境，东莞集体经济的出路在哪里?什么才是东莞集体经济的真正竞争力?自从2012年11月《第一财经(微博)日报》记者开始关注这个话题，便一直在思考这个问题。

　　在随后调查中，本报记者发现，如果要看清楚东莞“租金经济”的本质，需要从两方面来看：一，所谓东莞集体经济入不敷出的真实情况;二，东莞集体经济的未来城镇化之路，这也是有关“租金经济”争议最大的两个部分。

　　资产负债表的秘密

　　针对外界对东莞“租金经济”入不敷出的质疑，至少，从资产负债表的数据来看，它并没有如传闻那么悲观。

　　本报记者在东莞调查发现，相比于百果洞、石新等社区公开贴出的对账单上简单的收入和支出，如果要为“收租经济”算一笔大账，还应当考虑到已经成长30年的村集体经济所积累的固定资产。

　　东莞市政府一位官员对本报记者表示，东莞镇街的负债率都较低，镇街的资产负债率平均约在30%上下，村的负债率在20%左右。“相当一部分资金都是用于土地统筹，这些土地在推出市场之前，是以负债的形式反映资产负债表上的，可以理解。”

　　“尽管有十几个亿的债务，但镇街有大量的优质资产和优质项目，在有序开发的情况下，这些债务是可以化解的。”上述官员说。

　　石新社区一位干部也对本报记者表示，尽管社区确实已经存在一些负债，但社区还有很多固定资产。

　　上述东莞市政府官员认为，东莞目前镇级的债务，绝大部分是用于土地统筹开发。他解释说，如果一个镇不做土地储备，绝对不会形成负债。“负债也能从一个方面反映东莞镇街转型的努力。”他说。

　　在遭遇土地面临瓶颈的现实时，上述百果洞社区干部说，区现在的厂房每月租金平均约8元/平方米。“太低。”他说，2012年以来，社区也要和其他周边的社区一样，决定对厂房租金进行提价，把总的经济一点点提上来。

　　“利用土地和物业发展，是东莞的特殊路径，也被证明是卓有成效的路径，未来要坚持和提升的路径。”东莞市政府官员举例说，无论是中国香港、还是新加坡，都有很高端的物业，这些物业主要是在规模化、高端化，且能承接新型产业。

　　上述官员认为，东莞的收租经济要一分为二看，简单的收租已经走进了困境。但以土地的高效集约开发，承接新型产业，包括战略性新兴产业、增长性服务业、金融等，前景还是非常蓬勃，大有可为。

　　未来城镇化之路

　　而对于目前东莞市针对集体经济的“新政”，东莞市委党校经济教研室主任李秋阳认为，要突出解决三个问题，一是集体经济经营方式的转变，二是逐步减轻村(社区)的公共开支负担，三是完善股份合作和建设政务中心。三管齐下将农村集体经济体制改革推向纵深。

　　除了“新政”中的措施，李秋阳认为，要减少村组的管理开支，另一个重点在于防止行政和经济机构里的裙带关系。“在村民自治的环境下，有些村民不具备作为管理人员的素质要求，却担任管理人员的角色。有些村为了给本村人安排工作，甚至聘用了好几百人。”

　　李秋阳表示，“新政”推进了农村管理体制的改革，将设立社区政务服务中心，承接上级交办村(社区)的行政和公共管理任务，逐步剥离村(社区)承担的行政和公共管理职能。社区政务服务中心运作经费由市、镇、村三级共同承担。

　　“我认为这是一个过渡的政策，到最后，政府应该全部承担公共管理和服务的责任，实现农村管理体制向城市管理体制的转变。”李秋阳说。

　　而对于东莞集体经济未来的城镇化之路，中山大学岭南学院财政税务系主任、东莞市特约研究员林江认为，村一级如何走向城市化，首先是农民和村民要变。