万科与大连万达在北京签署战略合作框架协议，未来将在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作。根据签署的战略合作框架协议，万科与万达将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现利益共赢。合作的初步模式是万达、万科在国内和海外市场联合拿地、合作开发，由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自在房地产领域的优势，以实现利益共赢。

　　根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息;由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

　　万万合作猜想——那些不得不考虑的困难

　　万达和万科两大巨头的合作在中国乃至全球的商业历史上注定是浓墨重彩的一笔。在传统的商业竞争中，行业龙头之间始终是互相竞争、互相追赶的关系，而万达和万科的联手则带来了新的想象空间。以两家企业的规模、行业地位、执行力，这次合并一定会给中国的地产市场带来巨大的变化。

　　基于双方合作的空间及优势互补，业界的分析较为详尽，但双方的合作，仍然面临着不少需要解决的困难，包括：

　　l 企业文化的融合

　　虽说王健林与王石都是军人出身，但万科与万达作为两家企业，其企业文化仍然有相当大的差异，未来在合作中企业文化的融合是最困难的一点，稍有不慎就会产生巨大的矛盾;对于两家体量类似的企业来说，这一融合难度将会更大。融绿联姻的匆匆散伙便是前车之鉴。

　　l 轻了谁的资产

　　在双方的合作构想中，不约而同的提到了“轻资产”，目前万达和万科都在通过各种途径探索“轻资产”模式，但囿于体量和国内的金融环境，尚未能形成可复制的模式。二者合作，是否一定能做到双轻，如果以目前住宅归万科，商业归万达的模式而言，必然会有孰轻孰重的问题，最终会轻了谁的资产，需要双方进一步的明确。

　　l 合作的深度和边界

　　万科和万达分别作为国内住宅和商业的龙头企业，业务范围上有一定的差异化，但差异更多并非体现在产品类型而是比例上，双方都有住宅、商业、旅游、产业等各类不同业态，未来在哪个层面合作、业务类型的划分、品牌的融合等方面都需要通过不断摸索、常识来界定。

　　万万合作猜想——十年后的万科

　　2014年是万科成立30年，也就是在这一年，万科被绿地反超，从行业老大的宝座上被拉了下来;同样也是这一年，万科表示不再关注规模，更关注增长质量;这一年的年报中，万科坦言“未来通往何方，我们何去何从?关于这组问题的思考，万科从没有像2014年这么多。”三十而立，三十岁的万科，面临中国经济转型的大背景，陷入了前所未有的思考和尝试。

　　l 未来十年，万科是如何规划的

　　万科表示，经过对27个不同经济体的研究发现 ，“在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。”也因此，“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式”。

　　结合移动互联网时代对地产的影响，万科在2014年年报中首次披露了未来十年的业务版图构想：“三好住宅”+“城市配套服务商”。三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。这一点是万科始终在致力发展的，前不久刚刚发布了社区商业2.0版本;而城市配套服务商，万科的定义是新兴地产业务及延伸业务。

　　l 未来十年，万科业务格局大猜想

　　事实上，不管是“三好住宅”还是“城市配套服务商”，都是非常大的概念，涉及了城市发展和居民生活的几乎每个方面，其业务种类范围之广都不是一家公司能够驾驭的。在之前的文章中睿信咨询曾经提过，从跟投机制到小草计划，万科的平台化思维越来越明显，此次与万达合作，也表明了万科作为一家企业的开放程度。在这样的大背景下，睿信咨询大胆猜想，十年之后，万科可能会从一家实体公司，逐渐转变为一家平台公司。

　　一方面，虽然万科在业务和产品上进行了大量的拓展尝试，包括“万科云”、“万科驿”等等，但作为一家在多元化上栽过跟头的企业，万科不太可能让自己的业务无限多元化，去覆盖所有的社区服务、城市配套领域;另一方面，万科始终是一家注重分享的企业，领先于国内房企推出股权激励计划，在互联网思维的浪潮下，万科这一理念更加突出;此外，万科在发展中始终注重现金的风险，在涉足商业短短几年之后，就开始通过引入基金、发行REITs等方式试图摆脱商业地产重资产的魔咒。

　　综合上述原因，睿信咨询认为，四十不惑的万科将是一家平台公司，公司的主营业务将由住宅开发转向投资管理，旗下包括住宅开发、各类型社区服务、城市配套业务都将由万科在不同层面与小股东合作，万科提供业务规划、部分资金、管理指导、品牌等，小股东们进行实际的业务经营，实现共赢合作。

　　万万合作猜想——十年后的万达

　　l 未来十年，万达是如何规划的

　　不久之前，王健林曾在深交所的演讲中提到，“五年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。” 其轻资产模式是“投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成”。

　　自坚持发展商业以来，就始终饱受资金困扰的万达，对于资金的关注和渴求远远超过多数房企，也因此，即便几经波折终于上市，万达依然坚持最初的构想，希望走出属于自己的商业地产轻资产模式。

　　l 未来十年，万达业务格局大猜想

　　万达要轻资产，从目前的构想来看，资金主要寄希望于三个来源：机构投资者、众筹、REITs。

　　REITs——如果能在未来五年内出台，将会是万达的首选，但这一可能性目前看来并不算太大，据称万达正以总部前往上海为条件与上海自贸区商谈准REITs权证交易平台细节，但目前尚无确定消息。

　　众筹——在某种意义上也算是一种准REITs，但当前总体规模还很难做大。

　　机构投资者——问题是数量有限，成本较高。按照王健林的构想，2020年开业400个至500个万达广场，是否能够找到这么多匹配的机构投资者，尚在未知。

　　但在我们看来，摆在万达宏伟构想面前最大的问题还不是资金的解决，而是我国商业的过剩。据国家统计局数据显示,截至2014年10月中国已开工的商业总面积超过18亿平方米,按照城市7亿人计算,人均拥有的商业面积为2-3平方米,达到国际标准的2倍以上，再加上互联网的冲击，这一总量过剩现象更为严峻。万达未来5年就计划新增300到400个万达广场，按照平均每个万达广场20万平的商业面积来算，就是近亿平米的总量，这一规模是否能有对应的需求，是要存疑的。

　　我们猜想，面对总量饱和的商业市场，万达未来可能采取的策略应是存量经营，采取铁狮门的模式，对有潜力的地块或项目，开发持有或收购，此外广泛与各开发商合作，提供商业经营管理服务，以万达的体量及过去的收入比例，持有大量的商业地产项目在所难免，其“去地产”的构想恐怕难以实现。

　　睿信咨询认为，合作中的困难虽然存在，但相信万科和万达作为行业内最优秀的两家企业，一定能够积极应对各类问题，求同存异，实现优势互补的发展。未来十年，万科和万达也必然会在探索中形成新的商业模式，与经济、地产行业共同转型。