青岛房地产正在上演价格杀跌的一幕幕。
【资本论财经网综合】青岛房地产正在上演价格杀跌的一幕幕。
青岛市李沧区楼市最近格外热闹。即将开盘的润发湖畔雅居二期再次刷新了青岛市李沧区房价的最低纪录，这个位于李沧区文昌路的楼盘打出的开盘起价是5680元/平方米、均价6300元/平方米。此前李沧区楼盘高点时曾经冲关每平方米9000元。位于李沧区唐山路南的阳光香蜜湖楼盘，近期的销售均价也降至6700元/平方米，降幅接近30%。去年10月份该楼盘刚开盘时，均价曾经高达每平方米9000多元。今年4月下旬，该盘经过大幅降价，成交均价降至7392元/平方米。日前又推出了一系列优惠措施，包括全款9.4折、交5万抵8万优惠等。
青岛楼市价格杀跌的情景，不仅在相对边远的李沧等区市上演，还在向市中心区域蔓延。市北区的海景大盘晓港名城，先后两次降价，从每平方米17000元降至15000元，如今又从每平方米15000元降至11800元。房价一度冲高至万元以上的青岛四方区，如今也有德馨筑家、中冶英郡等楼盘抛出每平方米7777元、8300元的均价。
地产大鳄也加入到这一场“拼跌”混战当中。半月前，万科生态城2.2期开盘，这是一批精装修房源，起价仅为7000元/平方米，价格上可享受5%-6%的总价优惠。这个价格让很多“刚需”眼前一亮。去掉每平方米1200元的精装修费用，售价仅相当于每平方米5800元。这个楼盘开盘当天就被抢购，接近“日光”。
以价换量
中海地产青岛公司引领了青岛楼市“价格战”。位于青岛市延吉路与山东路交汇处的紫御观邸项目从4月份开始采取了每套房平均直降100万的优惠政策。
这是一个引人注目的项目。2007年9月5日，中海地产以16.18亿元的总价、楼面地价8330元/平方米，拿下了这块堪称青岛土地拍卖史上“地王”的高价地块。当时山东路周边二手房价格仅维持在8000元/平方米。从去年7月30日开盘到今年3月，总计811套房源，在开盘8个月的时间里，仅卖了99套房，直到采取直降100万元促销政策。
中海紫御观邸售楼处工作人员表示，该楼盘最小的户型也是210-220平方米。原来最低价也要450万元，价格约在每平方米2.2万元，目前最便宜的楼房只要360万元，降价100万之后销量还不错。目前房子均价只有每平方米一万六七千元，还有很多可选择余地。
中海地产青岛公司营销策划负责人对本报表示，直降100万的价格策略，主要的想法就是以价换量，中海降价政策在4月实行，也属于下手比较早，力度比较大的。
青岛房地产中心统计数据显示，降价政策实行后，4、5两个月，紫御观邸就销售了58套房。占10个月来总销量的1/3以上。
深圳世联地产顾问有限公司青岛市场部首席研究员苏萍对本报表示，青岛楼市目前以价换量比较成功，降价较多的楼盘相对销售比较好，中海地产就是以价换量比较成功的一家。
据世联地产监测，位于青岛市城阳区的中铁华胥美邦，5月27日开盘，打出2万抵4万、签约后每平方米100元的优惠，还有开盘当天的各种优惠。开盘当天认购120套；青岛胶州5月19日开盘的青岛风景一次性推出240套房源，11个楼座，价格3300元/平方米，相当于市场价的7折，当天售楼处拥入上千名购房者，最终房源售罄成了日光盘，5月已签约198套。
苏萍表示，目前，青岛房地产很多楼盘都在经历着以价换量的市场过程。李沧区、城阳区等区域，杀跌比较严重。这几个区域开盘比较集中，大小地产商云集。宁可没有利润，也要跑量。目前降价已经从普通楼房到高端住宅了。大开发商已经不再坚持，纷纷加入到价格战当中。
世联地产数据显示，青岛市内7区，5月份住宅成交量同比略升2.1%，环比上升33.9%。
青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江对本报表示，降价与近期销量回暖有直接关系。青岛目前成交量，5月比4月份销量增长了近一倍。除了传统旺季因素之外，更重要的原因是，经过一年半的楼市调整，开发商真正意识到，政府在楼市调控上是坚定不移的，救市可能性不大了，只能自己救自己。扛了一年多，流动资金消耗也差不多了。必须要为下一个经营周期做准备。所以有些楼盘陆续价格松动，实行价格促销，跑量为主。
降价趋势
尽管很多开发商忙得不亦乐乎，降价促销成了近期青岛楼市主旋律，但很多消费者还在观望。
龙江表示，如果消费者不出手，开发商就只能不断降价，并形成降价通道。近期青岛就是在打价格战，加上青岛库存巨大，还有跌价的空间。
据统计，截至5月18日青岛市新房存量为142268套。经过近期消化，截至6月7日，青岛市还有106205套可售房源，相当于2010年全年青岛市的销售总量。青岛库存之高在全国也属于中上位置。
万科地产青岛公司前营销负责人宗卫国说，万科地产目前价格压力也比过去要大，企业经营过程中有合适价格就卖。每个项目有每个项目的要求。从一线感受而言，没法判断和预测市场目前是否是底部。小开发商销售完毕，可以不再做房地产了，可以改做其他，但万科不行。开发商拼价格，造成公司价格压力较大。
苏萍表示，万科战略上目前是快销模式，对于销售速度有一定要求。他们采取的是灵活的价格策略，也是在跑量，回现金流。
青岛绿城华川置业有限公司副总经理王宇对本报表示，国家下定决心压住房价，开发商要生存，现在只能适当降价了。因为前几年开发商也是储存了大量土地，很多开发商不是再去买地，而是去消化原来存的土地。现在需要回笼资金，要进行再生产。
王宇表示，国家调控政策压住房价，就是用时间来解决此前发展太快带来的弊端。如果房价连续几年停摆不动，几年后就相当于降价了。包括前期出现的民工荒，导致人工成本提高，人工成本这几年一直是在上涨的。开发商前些年积累的财富通过提高工人工资已经分散出去。原来积累的社会财富已经不断分散了。同时，国家压住房价，大量的社会资本也从房地产市场转移出去了，转移到实体经济和其他社会形态中了，不再炒房了。
王宇表示，绿城也参与了这场价格战，但是参与力度很小，他们只给出3%-5%的优惠。“还是希望能够扛下去。每天平稳销售，每天平均销售1-1.5套房吧。”
绿城感到很纠结的是，房地产开发成本本来已经很高，降价以后利润就没有了，而且降价对于已购房屋的客户也是不负责任，同一楼盘降价，就等于资产缩水。如果让老客户感觉买绿城房子没有风险，绿城就要帮着托盘。
业内人士分析，房地产业目前身陷重重矛盾包围中。眼下有购房能力的人被限购，持有房屋的人，不愿意房子缩水。地产商因为高成本不愿意降价。银行喜欢大客户，有限的信贷资源都给了大客户。而中小开发企业从银行系统拿不到钱，又要维持简单的再生产。只能走降价路线，宁可不赚钱甚至赔钱，也要卖掉房子。而卖房子、打价格战，在房地产业又要产生相互影响。
龙江表示，青岛房地产降价目前看是个趋势，而且5月份只是拉开了个序幕。眼下最大降幅已经达到25%-30%。预计未来几个月，还会有更大跌幅。
“青岛房地产库存高峰曾达到14万套，经过近期消化，也要有11万套存量住宅投放市场。开发商急于‘抛盘’，购房者的观望不止，价格就会一直跌下去。直到销量大幅提高，更多人出手购房为止。”龙江表示。
